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Appartement à vendre

VilleAmiens (80)
Surface79m²
Coût Total92 292€
Loyer Annuel11 026€
Rentabilité11.95%
Cashflow/mois+352€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 011,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

L'agence Immoplus vous propose cet appartement de type 4, situé à deux pas de la citadelle. Idéalement placé pour une colocation de trois étudiants, une profession libérale ou pour un premier achat. TRAVAUX D'ISOLATION EN COURS ET INTÉGRALEMENT PAYÉS PAR LES VENDEURS GROS ATOUT : AUCUN FRAIS À PRÉVOIR POUR CES TRAVAUX, DÉJÀ PRIS EN CHARGE !

VALORISATION DU BIEN ET DE LA RÉSIDENCE APRÈS TRAVAUX AMÉLIORATION SIGNIFICATIVE DU CONFORT THERMIQUE DPE PROJETÉ EN C OU B RÉDUCTION DES CONSOMMATIONS ÉNERGÉTIQUES BAISSE DES CHARGES DE CHAUFFAGE À VENIR POTENTIEL DE PLUS-VALUE À MOYEN TERME

L'appartement se compose d'une entrée, d'une pièce de vie, d'une cuisine, d'une salle de bains, de quatre chambres, ainsi que d'une cave et d'une place de parking. Travaux intérieur et menuiseries à prévoir. 

  • RENDEMENT LOCATIF POTENTIELLEMENT TRÈS INTÉRESSANT / POSSIBILITÉ DE DÉFISCALISATION DES TRAVAUX INTÉRIEURS Pour toute visite ou renseignement, veuillez contacter l'agence. « Les informations relatives à l'état des risques et pollutions pour ce bien peuvent être consultées sur le site Géorisques : »
Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.911220, 2.304398
Total : 92 292€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 85 900€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11026€/an
Fourchette totale : 743€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 8912€ - 13640€/an
Rentabilité brute :11.95%
Fourchette de rentabilité :9.66% - 14.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 110,97 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 767 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-7 867€ (-9.0%)
Marge achat-revente :-4 525€ (-5.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,07€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 475,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 366,60€
Coût de l'assurance :6 921,90€
Taxe foncière : 1 102,56€/an
Soit par mois : 91,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :351,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réparation des surfaces abîmées dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité dans l'appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 026 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 292 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 386 €
Revenus locatifs : +11 026 €
Charges déductibles : -10 386 €
Résultat foncier Année 1 : 640 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 386 €/an
Revenus locatifs : +11 026 €
Charges déductibles : -4 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 640 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 026 €10 389 €3 009 €637 €---
211 246 €4 308 €2 928 €6 938 €---
311 471 €4 224 €2 845 €7 247 €---
411 700 €4 138 €2 758 €7 563 €---
511 934 €4 048 €2 669 €7 886 €---
612 173 €3 956 €2 576 €8 217 €---
712 417 €3 860 €2 481 €8 556 €---
812 665 €3 762 €2 382 €8 903 €---
912 918 €3 660 €2 280 €9 259 €---
1013 177 €3 554 €2 175 €9 622 €---
1113 440 €3 445 €2 066 €9 995 €---
1213 709 €3 333 €1 953 €10 376 €---
1313 983 €3 216 €1 837 €10 767 €---
1414 263 €3 096 €1 717 €11 167 €---
1514 548 €2 972 €1 592 €11 576 €---
1614 839 €2 843 €1 464 €11 996 €---
1715 136 €2 711 €1 331 €12 425 €---
1815 439 €2 573 €1 194 €12 865 €---
1915 747 €2 432 €1 052 €13 316 €---
2016 062 €2 285 €906 €13 777 €---
2116 384 €2 134 €754 €14 250 €---
2216 711 €1 977 €598 €14 734 €---
2317 045 €1 815 €436 €15 230 €---
2417 386 €1 648 €269 €15 738 €---
2517 734 €1 475 €96 €16 259 €---
TOTAL353 154 €83 853 €43 367 €269 302 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 315 €+191 €+2 124 €
2+2 315 €+2 082 €+233 €
3+2 315 €+2 174 €+141 €
4+2 315 €+2 269 €+46 €
5+2 315 €+2 366 €-51 €
6+2 315 €+2 465 €-150 €
7+2 315 €+2 567 €-252 €
8+2 315 €+2 671 €-356 €
9+2 315 €+2 778 €-463 €
10+2 315 €+2 887 €-572 €
11+2 315 €+2 998 €-683 €
12+2 315 €+3 113 €-798 €
13+2 315 €+3 230 €-915 €
14+2 315 €+3 350 €-1 035 €
15+2 315 €+3 473 €-1 158 €
16+2 315 €+3 599 €-1 284 €
17+2 315 €+3 728 €-1 413 €
18+2 315 €+3 860 €-1 545 €
19+2 315 €+3 995 €-1 680 €
20+2 315 €+4 133 €-1 818 €
21+2 315 €+4 275 €-1 960 €
22+2 315 €+4 420 €-2 105 €
23+2 315 €+4 569 €-2 254 €
24+2 315 €+4 721 €-2 406 €
25+2 315 €+4 878 €-2 563 €
Total+57 875 €+80 790 €+-22 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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