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Maison à vendre

VilleAx-les-Thermes (09)
Surface59m²
Coût Total105 600€
Loyer Annuel5 264€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 932,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Salon (total 15 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

AU DÉPART DES RANDONNÉES

Vous cherchez un pied à terre à la montagne ? Située dans le village de l'Hospitalet-près-l'Andorre, à quelques minutes de la principauté, cette maison est composée d'un séjour, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau, un WC et un grand garage. Prévoir des travaux de rénovation énergétiques. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - LAUTRÉ Nicolas - Agent commercial - RSAC N° 530 452 846 - 06 75 00 09 85 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ax-les-Thermes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09110
Coordonnées : 42.687404, 1.826106
Total : 105 600€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 46 200€
Valeur du bien : 101 200€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 10.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 439€/mois
Loyer annuel estimé : 5264€/an
Fourchette totale : 326€ - 591€/mois
Fourchette annuelle : 3907€ - 7093€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.70% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 230,77 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :131 615 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-76 615€ (-58.2%)
Marge achat-revente :26 015€ (19.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :39,60€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 554,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 781,78€
Coût de l'assurance :11 880,00€
Taxe foncière : 526,44€/an
Soit par mois : 43,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 438,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 598,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 59 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200 €(783 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 540€
    Isolation toiture/combles: 59 m² × 60€/m² = 3540€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ax-les-Thermes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 264 €/an
Calcul : 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 600 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 589 €
Revenus locatifs : +5 264 €
Charges déductibles : -50 589 €
Résultat foncier Année 1 : -45 325 €(Déficit de 45 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 389 €/an
Revenus locatifs : +5 264 €
Charges déductibles : -4 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23924.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 264 €50 592 €3 391 €-45 328 €21 400 €23 928 €23 928 €
25 370 €4 301 €3 299 €1 069 €--22 859 €
35 477 €4 206 €3 204 €1 271 €--21 587 €
45 587 €4 108 €3 106 €1 479 €--20 108 €
55 698 €4 006 €3 005 €1 692 €--18 417 €
65 812 €3 902 €2 900 €1 911 €--16 506 €
75 929 €3 794 €2 792 €2 135 €--14 371 €
86 047 €3 682 €2 681 €2 365 €--12 006 €
96 168 €3 567 €2 565 €2 601 €--9 405 €
106 291 €3 448 €2 446 €2 844 €--6 561 €
116 417 €3 325 €2 323 €3 093 €--3 469 €
126 546 €3 198 €2 196 €3 348 €---
136 677 €3 066 €2 065 €3 610 €---
146 810 €2 931 €1 929 €3 879 €---
156 946 €2 791 €1 789 €4 156 €---
167 085 €2 646 €1 644 €4 439 €---
177 227 €2 497 €1 495 €4 730 €---
187 371 €2 342 €1 341 €5 029 €---
197 519 €2 183 €1 181 €5 336 €---
207 669 €2 018 €1 016 €5 651 €---
217 823 €1 848 €846 €5 975 €---
227 979 €1 672 €670 €6 307 €---
238 139 €1 490 €489 €6 648 €---
248 301 €1 303 €301 €6 999 €---
258 467 €1 109 €107 €7 358 €---
TOTAL168 620 €120 023 €48 782 €48 597 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 597 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 106 €-6 420 €+7 526 €
2+1 106 €0 €+1 106 €
3+1 106 €0 €+1 106 €
4+1 106 €0 €+1 106 €
5+1 106 €0 €+1 106 €
6+1 106 €0 €+1 106 €
7+1 106 €0 €+1 106 €
8+1 106 €0 €+1 106 €
9+1 106 €0 €+1 106 €
10+1 106 €0 €+1 106 €
11+1 106 €0 €+1 106 €
12+1 106 €+1 004 €+102 €
13+1 106 €+1 083 €+23 €
14+1 106 €+1 164 €-58 €
15+1 106 €+1 247 €-141 €
16+1 106 €+1 332 €-226 €
17+1 106 €+1 419 €-313 €
18+1 106 €+1 509 €-403 €
19+1 106 €+1 601 €-495 €
20+1 106 €+1 695 €-589 €
21+1 106 €+1 792 €-686 €
22+1 106 €+1 892 €-786 €
23+1 106 €+1 994 €-888 €
24+1 106 €+2 100 €-994 €
25+1 106 €+2 208 €-1 102 €
Total+27 650 €+15 620 €+12 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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