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Idéal investisseur

VilleFontainebleau (77)
Surface335m²
Coût Total806 700€
Loyer Annuel69 575€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+944€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 690 000 €
Surface : 335 m²
Prix au m² : 2 059,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 335 m², 1 balcon, Orientation sud, Mandat exclusif, Placards, Parquet

À Vendre : Ensemble Immobilier Polyvalent à Réhabiliter – Opportunité d'Investissement !

Localisation : Ury 77760

Description : Nous vous proposons une opportunité rare avec cet ensemble immobilier situé à Ury Idéal pour investisseurs ou entrepreneurs, cet ensemble comprend des espaces diversifiés offrant un potentiel significatif pour de la location résidentielle ou un gîte.

Détails de l'Ensemble :

Appartement de 119M2 comprenant 4 chambres un espace bureau supplémentaire. Chauffage en Pac + Balon thermo (Dpe en D donc louable même après 2030 'dernières normes au 7 juillet 2025

Partie arrière de 217M2 à réhabilité possibilité de divisé en 4 lots pour futures location courte durée 'travaux partiellement commencer demander le book photos complet'.

Opportunité à Saisir :

Travaux à Prévoir : Bien que l'ensemble nécessite une réhabilitation, il offre une toile vierge pour créer des espaces modernes et attractifs selon vos besoins et préférences.

'Les photos de l'annonce ont été redécorées afin d'aider les futurs acquéreurs à se projeter plus facilement. Le bien est vendu en l'état constaté lors de la visite et sera vide, sauf indication contraires'

Vous êtes invités à nous pour obtenir le book complet du projet. Contact : Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez Mr Domitrovic Mickael .

N'attendez plus pour explorer cette opportunité unique d'investissement et de création de valeur !

Cette annonce référence 251841 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Mickael Domitrovic (Ei) immatriculé au Rsac de Melun (77000) sous le numéro .

Prix du bien : 690 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : Score Dpe : 197 kWhEP/m²/an Score Ges : 6 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1401.00 € et 1895.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Fontainebleau
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77300
Coordonnées : 48.464217, 2.604798
Total : 806 700€
Prix d'acquisition : 690 000€
Travaux : 61 500€
Valeur du bien : 751 500€
Frais de notaire : 55 200€
Coût estimé : 55 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 335m²
Loyer prédit : 17.31€/m²/mois
Fourchette : 13.62€ - 21.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 5798€/mois
Loyer annuel estimé : 69575€/an
Fourchette totale : 4563€ - 7367€/mois
Fourchette annuelle : 54757€ - 88404€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 112 679 €
Prix d'achat :690 000 €
Décote à l'achat :-422 679€ (-38.0%)
Marge achat-revente :305 979€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :806 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 038,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :235,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 273,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :404 859,10€
Coût de l'assurance :70 586,25€
Taxe foncière : 6 957,50€/an
Soit par mois : 579,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 797,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 853,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :944,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage en pompe à chaleur pour assurer un fonctionnement optimal.
Quantité: 1 système pour 335 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du ballon thermodynamique pour garantir une production d'eau chaude efficace.
Quantité: 1 ballon pour 335 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement.
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle à manger avec revêtement de sol, peinture et aménagement.
Quantité: 15 m²
Raison: État mauvais - salle à manger nécessite une rénovation complète.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris le tableau électrique et la mise à la terre.
Quantité: 1 installation pour 335 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale, y compris les tuyauteries et évacuations.
Quantité: 1 installation pour 335 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 500 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 ballon × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation 4 chambres: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Salle à manger:1 200€
    Rénovation salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Électricité:4 000€
    Mise aux normes électricité: 335 m² × 12€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Plomberie:4 000€
    Mise à jour plomberie: 335 m² × 12€/m² = 4000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 69 575 €/an
Calcul : 5 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 27 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 806 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 823 €/an
Calcul : 235 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 161 €
Revenus locatifs : +69 575 €
Charges déductibles : -99 161 €
Résultat foncier Année 1 : -29 586 €(Déficit de 29 586 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 186 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 37 661 €/an
Revenus locatifs : +69 575 €
Charges déductibles : -37 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8186.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 690 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 448 500 €(65% de 690 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 309 €/an
Calcul : 448 500 € × 3,636% = 16 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
169 575 €99 188 €27 907 €-29 613 €21 400 €8 213 €8 213 €
270 966 €36 957 €27 176 €34 010 €---
372 386 €36 200 €26 419 €36 186 €---
473 834 €35 416 €25 635 €38 418 €---
575 310 €34 604 €24 823 €40 707 €---
676 816 €33 763 €23 982 €43 054 €---
778 353 €32 892 €23 111 €45 461 €---
879 920 €31 990 €22 210 €47 929 €---
981 518 €31 057 €21 276 €50 461 €---
1083 149 €30 090 €20 309 €53 059 €---
1184 812 €29 088 €19 308 €55 723 €---
1286 508 €28 052 €18 271 €58 456 €---
1388 238 €26 978 €17 197 €61 260 €---
1490 003 €25 866 €16 085 €64 137 €---
1591 803 €24 714 €14 933 €67 089 €---
1693 639 €23 522 €13 741 €70 117 €---
1795 512 €22 287 €12 506 €73 225 €---
1897 422 €21 008 €11 227 €76 414 €---
1999 370 €19 683 €9 902 €79 687 €---
20101 358 €18 312 €8 531 €83 046 €---
21103 385 €16 892 €7 111 €86 493 €---
22105 452 €15 421 €5 640 €90 032 €---
23107 562 €13 898 €4 117 €93 664 €---
24109 713 €12 321 €2 540 €97 392 €---
25111 907 €10 687 €906 €101 220 €---
TOTAL2 228 508 €710 883 €404 859 €1 517 625 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 517 625 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 69 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 611 €-6 420 €+21 031 €
2+14 611 €+7 739 €+6 872 €
3+14 611 €+10 856 €+3 755 €
4+14 611 €+11 525 €+3 086 €
5+14 611 €+12 212 €+2 399 €
6+14 611 €+12 916 €+1 695 €
7+14 611 €+13 638 €+973 €
8+14 611 €+14 379 €+232 €
9+14 611 €+15 138 €-527 €
10+14 611 €+15 918 €-1 307 €
11+14 611 €+16 717 €-2 106 €
12+14 611 €+17 537 €-2 926 €
13+14 611 €+18 378 €-3 767 €
14+14 611 €+19 241 €-4 630 €
15+14 611 €+20 127 €-5 516 €
16+14 611 €+21 035 €-6 424 €
17+14 611 €+21 967 €-7 356 €
18+14 611 €+22 924 €-8 313 €
19+14 611 €+23 906 €-9 295 €
20+14 611 €+24 914 €-10 303 €
21+14 611 €+25 948 €-11 337 €
22+14 611 €+27 009 €-12 398 €
23+14 611 €+28 099 €-13 488 €
24+14 611 €+29 218 €-14 607 €
25+14 611 €+30 366 €-15 755 €
Total+365 275 €+455 288 €+-90 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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