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Appartement à vendre

VilleMassy (91)
Surface89
Coût Total257 000
Loyer Annuel18 573
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 640,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/9 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Interphone

Nouveauté chez Nestenn, découvrez ce magnifique appartement de 4 pièces d'une surface de 89,80 m², situé au 3ème étage d'une résidence bien tenue, dans le secteur du vieux Villaine à Massy. Ce bien en bon état, construit en 1979 vous séduira par son exposition sud offrant une luminosité optimale et une vue dégagée sur un parc. Il comprend , une cuisine aménagée, un sejour ouvrant sur la loggia, 3 chambres confortables, deux celliers, une salle d'eau, un WC séparé, ainsi qu'une loggia de 5 m² pour profiter des beaux jours. Le chauffage est assuré par des radiateurs au chauffage de ville, avec une eau chaude collective. Les fenêtres en double vitrage et les volets roulants électriques garantissent confort et tranquillité. Vous bénéficierez également d'une place de parking couverte, d'un accès PMR, d'un gardien et de la fibre optique. La localisation est idéale : à seulement 4 minutes en bus, pour aller au RER B et C, 5 minutes à pied des écoles ainsi que des commodités comme pharmacie et supermarché. La gare est accessible en 18 minutes à pied parc le parc . coulée verte à deux pas idéal pour vous les sorties du Week end. Ne manquez pas cette opportunité rare d'acquérir un appartement confortable, calme et bien situé à Massy. Contactez l'agence NESTENN Massy pour organiser une visite dès aujourd'hui !

Ville : Massy
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91300
Coordonnées : 48.737166, 2.258674
Total : 257 000
Prix d'acquisition : 235 000
Travaux : 3 200
Valeur du bien : 238 200
Frais de notaire : 18 800
Coût estimé : 18 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 17.39€/m²/mois
Fourchette : 14.12€ - 21.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1548€/mois
Loyer annuel estimé : 18573€/an
Fourchette totale : 1257€ - 1906€/mois
Fourchette annuelle : 15078€ - 22876€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 229,62 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 436
Prix d'achat :235 000
Décote à l'achat :-52 436 (-18.2%)
Marge achat-revente :30 436€ (10.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 255,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 327,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 535,88
Coût de l'assurance :21 845,00
Taxe foncière : 1 857,25€/an
Soit par mois : 154,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 547,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 482,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire car le DPE est C et le chauffage est en bon état.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 200(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car le DPE est C et le chauffage est en bon état: 0 m² × 0€/m² = 0€
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 600€ = 600€ (prix moyen incluant peinture, joints, robinetterie et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 573 €/an
Calcul : 1 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 226
Revenus locatifs : +18 573
Charges déductibles : -14 226
Résultat foncier Année 1 : 4 346

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 026 €/an
Revenus locatifs : +18 573
Charges déductibles : -11 026
Résultat foncier Années 2+ : 7 546 €/an
Prix d'achat du bien : 235 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 57314 2348 3034 338---
218 94410 8108 0798 134---
319 32310 5787 8478 745---
419 70910 3397 6089 371---
520 10410 0917 36010 012---
620 5069 8367 10510 670---
720 9169 5716 84011 344---
821 3349 2996 56812 035---
921 7619 0176 28612 744---
1022 1968 7255 99413 471---
1122 6408 4245 69314 215---
1223 0938 1135 38214 979---
1323 5547 7925 06115 762---
1424 0267 4604 72916 565---
1524 5067 1174 38617 389---
1624 9966 7634 03218 233---
1725 4966 3973 66619 099---
1826 0066 0183 28719 988---
1926 5265 6282 89620 899---
2027 0575 2242 49321 833---
2127 5984 8062 07522 791---
2228 1504 3751 64423 774---
2328 7133 9301 19924 783---
2429 2873 47073925 817---
2529 8732 99426326 878---
TOTAL594 884191 012119 536403 8710Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 871
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 900+1 301+2 599
2+3 900+2 440+1 460
3+3 900+2 623+1 277
4+3 900+2 811+1 089
5+3 900+3 004+896
6+3 900+3 201+699
7+3 900+3 403+497
8+3 900+3 611+289
9+3 900+3 823+77
10+3 900+4 041-141
11+3 900+4 265-365
12+3 900+4 494-594
13+3 900+4 729-829
14+3 900+4 970-1 070
15+3 900+5 217-1 317
16+3 900+5 470-1 570
17+3 900+5 730-1 830
18+3 900+5 996-2 096
19+3 900+6 270-2 370
20+3 900+6 550-2 650
21+3 900+6 837-2 937
22+3 900+7 132-3 232
23+3 900+7 435-3 535
24+3 900+7 745-3 845
25+3 900+8 063-4 163
Total+97 500+121 161+-23 661
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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