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Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface39.1m²
Coût Total96 180€
Loyer Annuel5 934€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 39.1 m²
Prix au m² : 1 687,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 1 chambre, calme, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

A VENDRE EN PLEIN COEUR DE BÉZIERS Situé au 1er étage d’un immeuble ancien et dans un quartier calme, cet appartement T2 d'une superficie habitable de 39 m² offre un cadre de vie pratique et agréable au cœur de Béziers, à deux pas de la place Gabriel Péri et de la Mairie. Il comprend un séjour avec cuisine équipée, une chambre spacieuse, et une salle de bain avec WC, une installation immédiate est possible. Emplacement pratique : commerces, transports et services accessibles à pied Le logement est vendu loué meublé 530€ par mois dont 30€ de charges. Bonne rentabilité ! Disponible dès maintenant chez Spina Immobilier !

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.341960, 3.214860
Total : 96 180€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 24 900€
Valeur du bien : 90 900€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39.1m²
Loyer prédit : 12.65€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 494€/mois
Loyer annuel estimé : 5934€/an
Fourchette totale : 395€ - 619€/mois
Fourchette annuelle : 4738€ - 7431€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 413,84 €/m²
Basé sur :908 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 281 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+10 719€ (+19.4%)
Marge achat-revente :-40 899€ (-74.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :469,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 496,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 735,26€
Coût de l'assurance :8 175,30€
Taxe foncière : 593,40€/an
Soit par mois : 49,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 494,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour la chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour la chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:2 200€
    Baignoire: 1 baignoire × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 lavabo × 400€ = 400€, Carrelage 5m²: 50€/m² × 5 = 250€, Main d'œuvre: 350€
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 934 €/an
Calcul : 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 593 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 285 €
Revenus locatifs : +5 934 €
Charges déductibles : -29 285 €
Résultat foncier Année 1 : -23 351 €(Déficit de 23 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 385 €/an
Revenus locatifs : +5 934 €
Charges déductibles : -4 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1950.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 934 €29 288 €3 107 €-23 354 €21 400 €1 954 €1 954 €
26 053 €4 304 €3 023 €1 749 €--205 €
36 174 €4 217 €2 937 €1 957 €---
46 297 €4 127 €2 847 €2 170 €---
56 423 €4 035 €2 754 €2 388 €---
66 552 €3 939 €2 659 €2 612 €---
76 683 €3 840 €2 560 €2 842 €---
86 816 €3 738 €2 458 €3 078 €---
96 953 €3 633 €2 352 €3 320 €---
107 092 €3 524 €2 243 €3 568 €---
117 233 €3 411 €2 131 €3 822 €---
127 378 €3 295 €2 014 €4 083 €---
137 526 €3 174 €1 894 €4 351 €---
147 676 €3 050 €1 770 €4 626 €---
157 830 €2 922 €1 641 €4 908 €---
167 986 €2 789 €1 509 €5 197 €---
178 146 €2 652 €1 372 €5 494 €---
188 309 €2 511 €1 230 €5 798 €---
198 475 €2 364 €1 084 €6 111 €---
208 645 €2 213 €933 €6 431 €---
218 818 €2 057 €777 €6 760 €---
228 994 €1 896 €615 €7 098 €---
239 174 €1 729 €449 €7 445 €---
249 357 €1 557 €277 €7 800 €---
259 544 €1 379 €99 €8 165 €---
TOTAL190 067 €101 645 €44 735 €88 422 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 422 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 246 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 246 €-6 420 €+7 666 €
2+1 246 €0 €+1 246 €
3+1 246 €+525 €+721 €
4+1 246 €+651 €+595 €
5+1 246 €+716 €+530 €
6+1 246 €+784 €+462 €
7+1 246 €+853 €+393 €
8+1 246 €+923 €+323 €
9+1 246 €+996 €+250 €
10+1 246 €+1 070 €+176 €
11+1 246 €+1 147 €+99 €
12+1 246 €+1 225 €+21 €
13+1 246 €+1 305 €-59 €
14+1 246 €+1 388 €-142 €
15+1 246 €+1 472 €-226 €
16+1 246 €+1 559 €-313 €
17+1 246 €+1 648 €-402 €
18+1 246 €+1 740 €-494 €
19+1 246 €+1 833 €-587 €
20+1 246 €+1 929 €-683 €
21+1 246 €+2 028 €-782 €
22+1 246 €+2 129 €-883 €
23+1 246 €+2 233 €-987 €
24+1 246 €+2 340 €-1 094 €
25+1 246 €+2 450 €-1 204 €
Total+31 150 €+26 526 €+4 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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