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Détails du bien

VillePerpignan (66)
Surface121
Coût Total232 300
Loyer Annuel14 541
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-340
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 487,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cyril Bacou - Safti vous propose: Perpignan secteur Kennedy. Appartement de 121 m², de type T4, situé au 2ème étage d'un immeuble de standing avec ascenseur. Vous apprécierez le grand séjour lumineux, les 3 chambres spacieuses, les 2 salles de bain, la cuisine, et la terrasse. Récemment rénové, cet appartement traversant offre un grand espace de vie confortable et fonctionnel, idéal pour accueillir une famille. La présence d'une place de parking et d'une cave s'ajouteront à votre confort quotidien.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 9 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2400 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 180 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cyril BACOU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 798 204 848

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Total : 232 300
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 37 900
Valeur du bien : 217 900
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14541€/an
Fourchette totale : 978€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 11738€ - 18014€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 454,55 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 001
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-117 001 (-39.4%)
Marge achat-revente :64 701€ (21.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 162,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 230,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 584,57
Coût de l'assurance :20 326,25
Taxe foncière : 1 454,13€/an
Soit par mois : 121,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 211,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 551,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-340,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 121 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - salles de bain en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 541 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 300 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 454 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 596
Revenus locatifs : +14 541
Charges déductibles : -50 596
Résultat foncier Année 1 : -36 054(Déficit de 36 054 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 654
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 696 €/an
Revenus locatifs : +14 541
Charges déductibles : -12 696
Résultat foncier Années 2+ : 1 846 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14654.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 54150 6038 036-36 06221 400 €14 662 €14 662 €
214 83212 4937 8262 339--12 323 €
315 12912 2757 6082 854--9 469 €
415 43112 0497 3823 382--6 086 €
515 74011 8157 1483 925--2 161 €
616 05511 5736 9064 482---
716 37611 3226 6555 054---
816 70311 0636 3965 641---
917 03810 7946 1276 244---
1017 37810 5155 8486 863---
1117 72610 2275 5607 499---
1218 0809 9285 2618 152---
1318 4429 6194 9528 823---
1418 8119 2994 6329 512---
1519 1878 9674 30010 220---
1619 5718 6243 95710 947---
1719 9628 2683 60111 694---
1820 3617 9003 23312 461---
1920 7697 5192 85213 250---
2021 1847 1242 45714 060---
2121 6086 7152 04814 893---
2222 0406 2911 62415 749---
2322 4815 8531 18616 628---
2422 9305 39973117 532---
2523 3894 92826118 461---
TOTAL465 764271 164116 585194 60021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 600
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 054-6 420+9 474
2+3 0540+3 054
3+3 0540+3 054
4+3 0540+3 054
5+3 0540+3 054
6+3 054+696+2 358
7+3 054+1 516+1 538
8+3 054+1 692+1 362
9+3 054+1 873+1 181
10+3 054+2 059+995
11+3 054+2 250+804
12+3 054+2 446+608
13+3 054+2 647+407
14+3 054+2 854+200
15+3 054+3 066-12
16+3 054+3 284-230
17+3 054+3 508-454
18+3 054+3 738-684
19+3 054+3 975-921
20+3 054+4 218-1 164
21+3 054+4 468-1 414
22+3 054+4 725-1 671
23+3 054+4 988-1 934
24+3 054+5 260-2 206
25+3 054+5 538-2 484
Total+76 350+58 380+17 970
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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