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Appartement

VilleNevers (58)
Surface38m²
Coût Total93 250€
Loyer Annuel5 268€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 052,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave

À vendre – Nevers (58) À proximité immédiate du centre-ville de Nevers, découvrez ce studio d’environ 38 m², situé au 1er étage d’une résidence, offrant un cadre pratique et idéal pour un investissement locatif. Le logement se compose d’une pièce de vie agréable et lumineuse, avec accès à deux balcons, permettant de profiter d’un espace extérieur appréciable. L’appartement est en état correct et peut être occupé rapidement ou faire l’objet d’une remise au goût du jour selon le projet de l’acquéreur. Le bien bénéficie également d’une cave privative ainsi que d’une place de parking, des prestations particulièrement appréciables en centre-ville. Un bien intéressant pour un premier investissement immobilier, un investissement locatif ou un pied-à-terre à Nevers. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Nevers-58000/525

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.998144, 3.159808
Total : 93 250€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 50 050€
Valeur du bien : 90 050€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 439€/mois
Loyer annuel estimé : 5268€/an
Fourchette totale : 343€ - 563€/mois
Fourchette annuelle : 4110€ - 6752€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 062,5 €/m²
Basé sur :293 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 375 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-375€ (-0.9%)
Marge achat-revente :-52 875€ (-131.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :27,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 479,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 338,95€
Coût de l'assurance :8 159,37€
Taxe foncière : 526,80€/an
Soit par mois : 43,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 439,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 523,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 050 €(1 317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 600€
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage: 4 m² × 50€ = 200€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 268 €/an
Calcul : 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 250 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 848 €
Revenus locatifs : +5 268 €
Charges déductibles : -53 848 €
Résultat foncier Année 1 : -48 580 €(Déficit de 48 580 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 180 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 798 €/an
Revenus locatifs : +5 268 €
Charges déductibles : -3 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27180.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 268 €53 851 €2 948 €-48 583 €21 400 €27 183 €27 183 €
25 373 €3 721 €2 868 €1 653 €--25 530 €
35 481 €3 638 €2 785 €1 843 €--23 687 €
45 590 €3 552 €2 699 €2 038 €--21 649 €
55 702 €3 463 €2 610 €2 239 €--19 410 €
65 816 €3 372 €2 519 €2 444 €--16 966 €
75 933 €3 278 €2 425 €2 655 €--14 311 €
86 051 €3 180 €2 327 €2 871 €--11 440 €
96 172 €3 080 €2 227 €3 092 €--8 348 €
106 296 €2 976 €2 123 €3 320 €--5 028 €
116 422 €2 869 €2 016 €3 553 €--1 475 €
126 550 €2 758 €1 905 €3 792 €---
136 681 €2 644 €1 791 €4 037 €---
146 815 €2 526 €1 673 €4 289 €---
156 951 €2 404 €1 551 €4 547 €---
167 090 €2 278 €1 425 €4 812 €---
177 232 €2 149 €1 295 €5 083 €---
187 376 €2 015 €1 161 €5 362 €---
197 524 €1 876 €1 023 €5 648 €---
207 675 €1 733 €880 €5 941 €---
217 828 €1 586 €733 €6 242 €---
227 985 €1 433 €580 €6 551 €---
238 144 €1 276 €423 €6 868 €---
248 307 €1 114 €261 €7 193 €---
258 473 €946 €93 €7 527 €---
TOTAL168 736 €113 718 €42 339 €55 018 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 106 €-6 420 €+7 526 €
2+1 106 €0 €+1 106 €
3+1 106 €0 €+1 106 €
4+1 106 €0 €+1 106 €
5+1 106 €0 €+1 106 €
6+1 106 €0 €+1 106 €
7+1 106 €0 €+1 106 €
8+1 106 €0 €+1 106 €
9+1 106 €0 €+1 106 €
10+1 106 €0 €+1 106 €
11+1 106 €0 €+1 106 €
12+1 106 €+1 138 €-32 €
13+1 106 €+1 211 €-105 €
14+1 106 €+1 287 €-181 €
15+1 106 €+1 364 €-258 €
16+1 106 €+1 443 €-337 €
17+1 106 €+1 525 €-419 €
18+1 106 €+1 609 €-503 €
19+1 106 €+1 694 €-588 €
20+1 106 €+1 782 €-676 €
21+1 106 €+1 873 €-767 €
22+1 106 €+1 965 €-859 €
23+1 106 €+2 060 €-954 €
24+1 106 €+2 158 €-1 052 €
25+1 106 €+2 258 €-1 152 €
Total+27 650 €+16 948 €+10 702 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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