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Limite aube yonne

VilleCroûtes (10)
Surface69m²
Coût Total124 430€
Loyer Annuel6 761€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 69 m², 3 pièces, 795 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Limite Aube Yonne

Les Croutes

Maison Ancienne A Renover INTERIEUREMENT

Séjour (cheminée) escalier accédant au grenier aménageable, cuisine, couloir desservant 2 chambres, salle d'eau, WC.

Garage. Chauffage central gaz.

Terrain clos de 795m² environ

PRIX : 69 000€

Honoraires charge vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Croûtes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10130
Coordonnées : 47.996730, 3.863880
Total : 124 430€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 49 910€
Valeur du bien : 118 910€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6761€/an
Fourchette totale : 441€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5297€ - 8629€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 273,59 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :87 877 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-18 877€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-36 553€ (-41.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 874,90€
Coût de l'assurance :10 887,63€
Taxe foncière : 676,08€/an
Soit par mois : 56,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (69 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec carrelage fissuré
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine très vétuste
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 910 €(723 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:2 760€
    Isolation combles: 69 m² × 40€/m² = 2760€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement de sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Croûtes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 761 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 430 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 038 €
Revenus locatifs : +6 761 €
Charges déductibles : -55 038 €
Résultat foncier Année 1 : -48 277 €(Déficit de 48 277 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 877 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 128 €/an
Revenus locatifs : +6 761 €
Charges déductibles : -5 128 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26876.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 761 €55 042 €4 020 €-48 281 €21 400 €26 881 €26 881 €
26 896 €5 023 €3 911 €1 873 €--25 008 €
37 034 €4 911 €3 799 €2 123 €--22 885 €
47 175 €4 795 €3 683 €2 380 €--20 505 €
57 318 €4 675 €3 564 €2 643 €--17 862 €
67 464 €4 551 €3 440 €2 913 €--14 949 €
77 614 €4 423 €3 312 €3 190 €--11 759 €
87 766 €4 291 €3 180 €3 475 €--8 284 €
97 921 €4 155 €3 043 €3 767 €--4 517 €
108 080 €4 014 €2 902 €4 066 €--451 €
118 241 €3 868 €2 756 €4 373 €---
128 406 €3 718 €2 606 €4 689 €---
138 574 €3 562 €2 450 €5 012 €---
148 746 €3 401 €2 290 €5 345 €---
158 921 €3 235 €2 124 €5 686 €---
169 099 €3 064 €1 952 €6 036 €---
179 281 €2 886 €1 775 €6 395 €---
189 467 €2 703 €1 592 €6 764 €---
199 656 €2 514 €1 402 €7 142 €---
209 849 €2 318 €1 207 €7 531 €---
2110 046 €2 116 €1 005 €7 930 €---
2210 247 €1 908 €796 €8 339 €---
2310 452 €1 692 €581 €8 760 €---
2410 661 €1 469 €358 €9 192 €---
2510 874 €1 239 €128 €9 635 €---
TOTAL216 551 €135 575 €57 875 €80 976 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 420 €-6 420 €+7 840 €
2+1 420 €0 €+1 420 €
3+1 420 €0 €+1 420 €
4+1 420 €0 €+1 420 €
5+1 420 €0 €+1 420 €
6+1 420 €0 €+1 420 €
7+1 420 €0 €+1 420 €
8+1 420 €0 €+1 420 €
9+1 420 €0 €+1 420 €
10+1 420 €0 €+1 420 €
11+1 420 €+1 177 €+243 €
12+1 420 €+1 407 €+13 €
13+1 420 €+1 504 €-84 €
14+1 420 €+1 603 €-183 €
15+1 420 €+1 706 €-286 €
16+1 420 €+1 811 €-391 €
17+1 420 €+1 918 €-498 €
18+1 420 €+2 029 €-609 €
19+1 420 €+2 143 €-723 €
20+1 420 €+2 259 €-839 €
21+1 420 €+2 379 €-959 €
22+1 420 €+2 502 €-1 082 €
23+1 420 €+2 628 €-1 208 €
24+1 420 €+2 758 €-1 338 €
25+1 420 €+2 891 €-1 471 €
Total+35 500 €+24 293 €+11 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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