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Maison 5 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleGramat (46)
Surface130m²
Coût Total191 881€
Loyer Annuel11 127€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 890 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 960,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 5 pièces principales

Au coeur de Gramat, laissez vous séduire par cette maison de caractère avec cour extérieur! Séjour convivial, cuisine avec accès extérieur et dépendance, 4 chambres, 2 salles d'eau. Fibre déjà en place. Coup de coeur assuré pour premier achat ou investissement locatif! Honoraires à charge acquéreur : 8.6% Référence annonce : 185-0656D Date de réalisation du diagnostic : 26/07/2023 Prix hors honoraires : 115 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 210 € et 3 050 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Gramat
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Coordonnées : 44.786140, 1.749500
Total : 191 881€
Prix d'acquisition : 124 890€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 181 890€
Frais de notaire : 9 991€
Coût estimé : 9 991€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.13€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 927€/mois
Loyer annuel estimé : 11127€/an
Fourchette totale : 725€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 8698€ - 14234€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 881€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :55,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 010,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 450,42€
Coût de l'assurance :16 789,59€
Taxe foncière : 1 112,66€/an
Soit par mois : 92,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 927,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 103,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 800€
    Isolation combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et carrelage)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gramat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 127 €/an
Calcul : 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 881 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 113 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 301 €
Revenus locatifs : +11 127 €
Charges déductibles : -65 301 €
Résultat foncier Année 1 : -54 175 €(Déficit de 54 175 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 775 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 301 €/an
Revenus locatifs : +11 127 €
Charges déductibles : -8 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 825 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32774.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 890 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 179 €(65% de 124 890 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 952 €/an
Calcul : 81 179 € × 3,636% = 2 952 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 127 €65 308 €6 523 €-54 181 €21 400 €32 781 €32 781 €
211 349 €8 135 €6 351 €3 214 €--29 567 €
311 576 €7 957 €6 173 €3 619 €--25 949 €
411 808 €7 773 €5 988 €4 035 €--21 913 €
512 044 €7 582 €5 797 €4 462 €--17 451 €
612 285 €7 384 €5 600 €4 901 €--12 551 €
712 530 €7 179 €5 395 €5 351 €--7 200 €
812 781 €6 968 €5 183 €5 813 €--1 386 €
913 037 €6 749 €4 964 €6 288 €---
1013 297 €6 522 €4 738 €6 776 €---
1113 563 €6 287 €4 503 €7 276 €---
1213 834 €6 044 €4 260 €7 790 €---
1314 111 €5 793 €4 009 €8 318 €---
1414 393 €5 533 €3 748 €8 861 €---
1514 681 €5 263 €3 479 €9 418 €---
1614 975 €4 985 €3 200 €9 990 €---
1715 274 €4 696 €2 912 €10 578 €---
1815 580 €4 398 €2 613 €11 182 €---
1915 891 €4 089 €2 305 €11 803 €---
2016 209 €3 769 €1 985 €12 440 €---
2116 533 €3 438 €1 654 €13 095 €---
2216 864 €3 096 €1 311 €13 768 €---
2317 201 €2 741 €957 €14 460 €---
2417 545 €2 374 €590 €15 171 €---
2517 896 €1 995 €211 €15 902 €---
TOTAL356 387 €196 056 €94 450 €160 331 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 331 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 337 €-6 420 €+8 757 €
2+2 337 €0 €+2 337 €
3+2 337 €0 €+2 337 €
4+2 337 €0 €+2 337 €
5+2 337 €0 €+2 337 €
6+2 337 €0 €+2 337 €
7+2 337 €0 €+2 337 €
8+2 337 €0 €+2 337 €
9+2 337 €+1 470 €+867 €
10+2 337 €+2 033 €+304 €
11+2 337 €+2 183 €+154 €
12+2 337 €+2 337 €0 €
13+2 337 €+2 496 €-159 €
14+2 337 €+2 658 €-321 €
15+2 337 €+2 825 €-488 €
16+2 337 €+2 997 €-660 €
17+2 337 €+3 173 €-836 €
18+2 337 €+3 355 €-1 018 €
19+2 337 €+3 541 €-1 204 €
20+2 337 €+3 732 €-1 395 €
21+2 337 €+3 929 €-1 592 €
22+2 337 €+4 131 €-1 794 €
23+2 337 €+4 338 €-2 001 €
24+2 337 €+4 551 €-2 214 €
25+2 337 €+4 770 €-2 433 €
Total+58 425 €+48 099 €+10 326 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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