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Détails du bien

Bien expiré
VilleClayes-sous-Bois (78)
Surface89m²
Coût Total311 892€
Loyer Annuel16 221€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-395€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 900 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 583,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP 1694 / NOTAIRES vous proposent : Appartement à vendre - LES CLAYES SOUS BOIS (78340)


Situé au cœur d'un environnement calme et verdoyant, découvrez ce spacieux appartement de 5 pièces, 3 chambres d'environ 90 m².

Situé au 2 € étage d'une résidence ayant récemment bénéficié d'un ravalement avec isolation thermique par l'extérieur, ce bien traversant, exposé plein Sud, se distingue par sa luminosité exceptionnelle et sa vue totalement dégagée sur le parc, les pavillons et la forêt, sans aucun vis-à-vis.

L'appartement se compose d'un vaste séjour de 30 m² ouvrant sur un balcon filant de 12 m². L'espace nuit comprend trois chambres confortables (8,5 m², 9,8 m² et 13,9 m²).

La cuisine est indépendante et à moderniser selon vos goûts. Elle peux également être ouverte sur le séjour. Vous trouverez également une salle de bains, des WC séparés ainsi que de nombreux placards intégrés.

Atouts techniques : fenêtres en double vitrage PVC et volets roulants.

Une cave privative ainsi qu'un séchoir sur le palier complètent ce bien.

Localisation et commodités : la résidence offre un stationnement libre et facile. Vous profiterez de la proximité des écoles, des commerces et des transports, notamment la gare de Villepreux–Les Clayes.

Cet appartement à rénover (peintures, sols, cuisine et salle de bains) représente une belle opportunité de personnalisation pour une famille en quête de calme et de volumes.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SCP 1694 / NOTAIRES - Notaires à Versailles - N° SIRET : 31179904300014


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Ville : Clayes-sous-Bois
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78340
Total : 311 892€
Prix d'acquisition : 229 900€
Travaux : 63 600€
Valeur du bien : 293 500€
Frais de notaire : 18 392€
Coût estimé : 18 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 15.19€/m²/mois
Fourchette : 13.32€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1352€/mois
Loyer annuel estimé : 16221€/an
Fourchette totale : 1185€ - 1542€/mois
Fourchette annuelle : 14221€ - 18501€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 5.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 796,65 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 902 €
Prix d'achat :229 900 €
Décote à l'achat :-19 002€ (-7.6%)
Marge achat-revente :-62 990€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 523,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :88,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 611,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 067,26€
Coût de l'assurance :26 510,82€
Taxe foncière : 1 622,06€/an
Soit par mois : 135,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 351,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 746,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-395,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, mise à jour des installations, et réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la moquette et peinture des murs.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - usure normale.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 100€, Total: 10500€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total: 12000€
  • Chambres:14 400€
    Rénovation complète chambres: 32 m² × 225€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total: 7200€
  • Salon:4 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total: 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clayes-sous-Bois (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 221 €/an
Calcul : 1 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 892 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 060 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 349 €
Revenus locatifs : +16 221 €
Charges déductibles : -76 349 €
Résultat foncier Année 1 : -60 129 €(Déficit de 60 129 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 49 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 749 €/an
Revenus locatifs : +16 221 €
Charges déductibles : -12 749 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 49428.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 435 €(65% de 229 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 434 €/an
Calcul : 149 435 € × 3,636% = 5 434 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 221 €76 359 €10 077 €-60 139 €10 700 €49 439 €49 439 €
216 545 €12 487 €9 804 €4 058 €--45 380 €
316 876 €12 206 €9 523 €4 670 €--40 710 €
417 213 €11 915 €9 233 €5 298 €--35 412 €
517 558 €11 615 €8 932 €5 943 €--29 469 €
617 909 €11 304 €8 622 €6 604 €--22 864 €
718 267 €10 984 €8 301 €7 283 €--15 581 €
818 632 €10 653 €7 970 €7 980 €--7 602 €
919 005 €10 311 €7 628 €8 694 €---
1019 385 €9 957 €7 275 €9 428 €---
1119 773 €9 592 €6 909 €10 181 €---
1220 168 €9 214 €6 532 €10 954 €---
1320 572 €8 824 €6 142 €11 747 €---
1420 983 €8 422 €5 739 €12 561 €---
1521 403 €8 005 €5 323 €13 397 €---
1621 831 €7 575 €4 893 €14 255 €---
1722 267 €7 131 €4 449 €15 136 €---
1822 713 €6 672 €3 989 €16 041 €---
1923 167 €6 198 €3 515 €16 969 €---
2023 630 €5 708 €3 025 €17 923 €---
2124 103 €5 201 €2 519 €18 902 €---
2224 585 €4 678 €1 996 €19 907 €---
2325 077 €4 138 €1 455 €20 939 €---
2425 578 €3 579 €897 €21 999 €---
2526 090 €3 002 €320 €23 088 €---
TOTAL519 551 €275 730 €145 067 €243 822 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 406 €-3 210 €+6 616 €
2+3 406 €0 €+3 406 €
3+3 406 €0 €+3 406 €
4+3 406 €0 €+3 406 €
5+3 406 €0 €+3 406 €
6+3 406 €0 €+3 406 €
7+3 406 €0 €+3 406 €
8+3 406 €0 €+3 406 €
9+3 406 €+328 €+3 078 €
10+3 406 €+2 828 €+578 €
11+3 406 €+3 054 €+352 €
12+3 406 €+3 286 €+120 €
13+3 406 €+3 524 €-118 €
14+3 406 €+3 768 €-362 €
15+3 406 €+4 019 €-613 €
16+3 406 €+4 277 €-871 €
17+3 406 €+4 541 €-1 135 €
18+3 406 €+4 812 €-1 406 €
19+3 406 €+5 091 €-1 685 €
20+3 406 €+5 377 €-1 971 €
21+3 406 €+5 671 €-2 265 €
22+3 406 €+5 972 €-2 566 €
23+3 406 €+6 282 €-2 876 €
24+3 406 €+6 600 €-3 194 €
25+3 406 €+6 926 €-3 520 €
Total+85 150 €+73 147 €+12 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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