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Détails du bien

VilleClayes-sous-Bois (78)
Surface89
Coût Total311 892
Loyer Annuel16 221
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-395
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 900 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 583,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP 1694 / NOTAIRES vous proposent : Appartement à vendre - LES CLAYES SOUS BOIS (78340)


Situé au cœur d'un environnement calme et verdoyant, découvrez ce spacieux appartement de 5 pièces, 3 chambres d'environ 90 m².

Situé au 2 € étage d'une résidence ayant récemment bénéficié d'un ravalement avec isolation thermique par l'extérieur, ce bien traversant, exposé plein Sud, se distingue par sa luminosité exceptionnelle et sa vue totalement dégagée sur le parc, les pavillons et la forêt, sans aucun vis-à-vis.

L'appartement se compose d'un vaste séjour de 30 m² ouvrant sur un balcon filant de 12 m². L'espace nuit comprend trois chambres confortables (8,5 m², 9,8 m² et 13,9 m²).

La cuisine est indépendante et à moderniser selon vos goûts. Elle peux également être ouverte sur le séjour. Vous trouverez également une salle de bains, des WC séparés ainsi que de nombreux placards intégrés.

Atouts techniques : fenêtres en double vitrage PVC et volets roulants.

Une cave privative ainsi qu'un séchoir sur le palier complètent ce bien.

Localisation et commodités : la résidence offre un stationnement libre et facile. Vous profiterez de la proximité des écoles, des commerces et des transports, notamment la gare de Villepreux–Les Clayes.

Cet appartement à rénover (peintures, sols, cuisine et salle de bains) représente une belle opportunité de personnalisation pour une famille en quête de calme et de volumes.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SCP 1694 / NOTAIRES - Notaires à Versailles - N° SIRET : 31179904300014


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Ville : Clayes-sous-Bois
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78340
Total : 311 892
Prix d'acquisition : 229 900
Travaux : 63 600
Valeur du bien : 293 500
Frais de notaire : 18 392
Coût estimé : 18 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 15.19€/m²/mois
Fourchette : 13.32€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1352€/mois
Loyer annuel estimé : 16221€/an
Fourchette totale : 1185€ - 1542€/mois
Fourchette annuelle : 14221€ - 18501€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 5.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 796,65 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 902
Prix d'achat :229 900
Décote à l'achat :-19 002 (-7.6%)
Marge achat-revente :-62 990€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 523,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :88,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 611,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 067,26
Coût de l'assurance :26 510,82
Taxe foncière : 1 622,06€/an
Soit par mois : 135,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 351,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 746,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-395,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, mise à jour des installations, et réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la moquette et peinture des murs.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - usure normale.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 100€, Total: 10500€
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total: 12000€
  • Chambres:14 400
    Rénovation complète chambres: 32 m² × 225€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total: 7200€
  • Salon:4 200
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total: 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clayes-sous-Bois (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 221 €/an
Calcul : 1 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 892 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 060 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 349
Revenus locatifs : +16 221
Charges déductibles : -76 349
Résultat foncier Année 1 : -60 129(Déficit de 60 129 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 49 429
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 749 €/an
Revenus locatifs : +16 221
Charges déductibles : -12 749
Résultat foncier Années 2+ : 3 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 49428.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 435(65% de 229 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 434 €/an
Calcul : 149 435 € × 3,636% = 5 434
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 22176 35910 077-60 13910 700 €49 439 €49 439 €
216 54512 4879 8044 058--45 380 €
316 87612 2069 5234 670--40 710 €
417 21311 9159 2335 298--35 412 €
517 55811 6158 9325 943--29 469 €
617 90911 3048 6226 604--22 864 €
718 26710 9848 3017 283--15 581 €
818 63210 6537 9707 980--7 602 €
919 00510 3117 6288 694---
1019 3859 9577 2759 428---
1119 7739 5926 90910 181---
1220 1689 2146 53210 954---
1320 5728 8246 14211 747---
1420 9838 4225 73912 561---
1521 4038 0055 32313 397---
1621 8317 5754 89314 255---
1722 2677 1314 44915 136---
1822 7136 6723 98916 041---
1923 1676 1983 51516 969---
2023 6305 7083 02517 923---
2124 1035 2012 51918 902---
2224 5854 6781 99619 907---
2325 0774 1381 45520 939---
2425 5783 57989721 999---
2526 0903 00232023 088---
TOTAL519 551275 730145 067243 82210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 822
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 406-3 210+6 616
2+3 4060+3 406
3+3 4060+3 406
4+3 4060+3 406
5+3 4060+3 406
6+3 4060+3 406
7+3 4060+3 406
8+3 4060+3 406
9+3 406+328+3 078
10+3 406+2 828+578
11+3 406+3 054+352
12+3 406+3 286+120
13+3 406+3 524-118
14+3 406+3 768-362
15+3 406+4 019-613
16+3 406+4 277-871
17+3 406+4 541-1 135
18+3 406+4 812-1 406
19+3 406+5 091-1 685
20+3 406+5 377-1 971
21+3 406+5 671-2 265
22+3 406+5 972-2 566
23+3 406+6 282-2 876
24+3 406+6 600-3 194
25+3 406+6 926-3 520
Total+85 150+73 147+12 003
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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