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Appartement à vendre

VilleBeaucaire (30)
Surface65m²
Coût Total96 390€
Loyer Annuel7 511€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 307,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, 2 chambres, Non meublé

Bel appartement à vendre idéalement situé en centre-ville. Situé au 2e étage d'un immeuble ancien, cet appartement d'environ 65m² est en très bon état général. Il se compose d'un séjour lumineux, de deux chambres confortables avec dressing, d'une salle d'eau fonctionnelle et d'un WC séparé. Agencement pratique et prestations soignées pour un quotidien agréable. Possibilité d'acquérir une place de parking en plus. Opportunité intéressante pour primo-accédants ou investisseur. Contactez-nous pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Référence agence : 849

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.808293, 4.645901
Total : 96 390€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 4 590€
Valeur du bien : 89 590€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7511€/an
Fourchette totale : 504€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 6047€ - 9330€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 265,75 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 274 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+2 726€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-14 116€ (-17.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 511,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 685,68€
Coût de l'assurance :8 434,12€
Taxe foncière : 751,12€/an
Soit par mois : 62,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints de carrelage si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen visible.
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de la mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 590 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 050€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 300€
  • Salle de bain:540€
    Peinture des murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Joints de carrelage: 6 m² × 20€/m² = 120€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 240€
  • Chambres:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 240€
  • Salon:840€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 240€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 100€/m² (estimé) = 1000€, Main d'œuvre: 20% du coût matériaux = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire. Main d'œuvre incluse. Les coûts de peinture et de robinetterie sont basés sur des estimations réalistes pour un rafraîchissement léger. Les travaux de mise aux normes électriques sont estimés à 100€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 511 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 351 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 390 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 029 €
Revenus locatifs : +7 511 €
Charges déductibles : -9 029 €
Résultat foncier Année 1 : -1 518 €(Déficit de 1 518 €)
Imputable sur revenu global : 1 518 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 439 €/an
Revenus locatifs : +7 511 €
Charges déductibles : -4 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 072 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 511 €9 032 €3 354 €-1 521 €1 521 €--
27 661 €4 355 €3 266 €3 307 €---
37 815 €4 264 €3 175 €3 551 €---
47 971 €4 170 €3 081 €3 801 €---
58 130 €4 072 €2 984 €4 058 €---
68 293 €3 972 €2 883 €4 321 €---
78 459 €3 867 €2 779 €4 592 €---
88 628 €3 759 €2 670 €4 869 €---
98 801 €3 647 €2 558 €5 154 €---
108 977 €3 531 €2 442 €5 446 €---
119 156 €3 411 €2 322 €5 746 €---
129 339 €3 286 €2 198 €6 053 €---
139 526 €3 157 €2 069 €6 369 €---
149 717 €3 023 €1 935 €6 693 €---
159 911 €2 885 €1 797 €7 026 €---
1610 109 €2 742 €1 653 €7 367 €---
1710 311 €2 593 €1 505 €7 718 €---
1810 518 €2 440 €1 351 €8 078 €---
1910 728 €2 280 €1 192 €8 448 €---
2010 942 €2 115 €1 027 €8 827 €---
2111 161 €1 944 €856 €9 217 €---
2211 385 €1 767 €679 €9 617 €---
2311 612 €1 584 €496 €10 028 €---
2411 844 €1 394 €306 €10 450 €---
2512 081 €1 198 €109 €10 884 €---
TOTAL240 588 €80 488 €48 686 €160 100 €1 521 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 456 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-456 €+2 033 €
2+1 577 €+992 €+585 €
3+1 577 €+1 065 €+512 €
4+1 577 €+1 140 €+437 €
5+1 577 €+1 217 €+360 €
6+1 577 €+1 296 €+281 €
7+1 577 €+1 378 €+199 €
8+1 577 €+1 461 €+116 €
9+1 577 €+1 546 €+31 €
10+1 577 €+1 634 €-57 €
11+1 577 €+1 724 €-147 €
12+1 577 €+1 816 €-239 €
13+1 577 €+1 911 €-334 €
14+1 577 €+2 008 €-431 €
15+1 577 €+2 108 €-531 €
16+1 577 €+2 210 €-633 €
17+1 577 €+2 315 €-738 €
18+1 577 €+2 423 €-846 €
19+1 577 €+2 534 €-957 €
20+1 577 €+2 648 €-1 071 €
21+1 577 €+2 765 €-1 188 €
22+1 577 €+2 885 €-1 308 €
23+1 577 €+3 008 €-1 431 €
24+1 577 €+3 135 €-1 558 €
25+1 577 €+3 265 €-1 688 €
Total+39 425 €+48 030 €+-8 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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