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Maison de village 4 pièces 90 m²

VilleLavelanet (09)
Surface90m²
Coût Total116 450€
Loyer Annuel8 351€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 611,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village (90m²) à rénover avec terrasse - Idéal Investisseur ou Primo-accédant

Située dans un village calme à 5 minutes de Lavelanet et 15 minutes de Foix/Montgaillard, découvrez cette maison de village d'environ 90 m² offrant un fort potentiel après travaux. Idéal pour un premier achat ou un projet locatif (proximité des commodités, des stations de ski et du château de Montségur).

​Agencement du bien :

​Rez-de-chaussée : Un salon et une cuisine indépendante avec cellier attenant. ​1er étage : 2 chambres et une salle de bain. ​2ème étage : Combles aménagés comprenant un espace de rangement et une 3ème chambre bénéficiant d'un accès direct à une terrasse au calme. ​Les points forts :

​Prix attractif permettant de financer la rénovation selon vos goûts. ​Le plus : Une terrasse sans vis-à-vis au dernier étage, rare sur ce type de bien. ​Emplacement : Environnement nature, village avec commodités, accès rapide aux axes principaux (Foix). ​Maison saine à fort potentiel de valorisation.

​Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez moi !

Cette annonce référence 334572 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier VINCENT MARMIN (EI) immatriculé au RSAC de FOIX (09000) sous le numéro 41943643100052.

Prix du bien : 55 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/04/2024 Score DPE : 332 kWhEP/m²/an Score GES : 13 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2270.00 € et 3090.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 334572 Date de réalisation du diagnostic : 23/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 270 € et 3 090 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.933563, 1.847163
Total : 116 450€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 57 050€
Valeur du bien : 112 050€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8351€/an
Fourchette totale : 527€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6322€ - 11030€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :757,82 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 204 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-13 204€ (-19.4%)
Marge achat-revente :-48 246€ (-70.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 163,24€
Coût de l'assurance :10 189,38€
Taxe foncière : 835,09€/an
Soit par mois : 69,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: 90 m²
Raison: Mise aux normes et état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 050 €(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ + 5 prises × 100€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:7 200€
    Réfection complète plomberie: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 351 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 450 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 051 €
Revenus locatifs : +8 351 €
Charges déductibles : -62 051 €
Résultat foncier Année 1 : -53 700 €(Déficit de 53 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 001 €/an
Revenus locatifs : +8 351 €
Charges déductibles : -5 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 350 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32300.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 351 €62 055 €3 762 €-53 704 €21 400 €32 304 €32 304 €
28 518 €4 903 €3 661 €3 615 €--28 689 €
38 688 €4 798 €3 556 €3 890 €--24 800 €
48 862 €4 690 €3 447 €4 172 €--20 627 €
59 039 €4 578 €3 335 €4 462 €--16 166 €
69 220 €4 462 €3 219 €4 758 €--11 407 €
79 404 €4 342 €3 099 €5 062 €--6 345 €
89 593 €4 218 €2 976 €5 374 €--971 €
99 784 €4 091 €2 848 €5 694 €---
109 980 €3 959 €2 716 €6 021 €---
1110 180 €3 822 €2 580 €6 357 €---
1210 383 €3 681 €2 439 €6 702 €---
1310 591 €3 536 €2 293 €7 055 €---
1410 803 €3 385 €2 143 €7 417 €---
1511 019 €3 230 €1 987 €7 789 €---
1611 239 €3 069 €1 827 €8 170 €---
1711 464 €2 904 €1 661 €8 560 €---
1811 693 €2 732 €1 490 €8 961 €---
1911 927 €2 555 €1 312 €9 372 €---
2012 166 €2 372 €1 129 €9 794 €---
2112 409 €2 183 €940 €10 226 €---
2212 657 €1 988 €745 €10 669 €---
2312 910 €1 786 €543 €11 124 €---
2413 168 €1 577 €335 €11 591 €---
2513 432 €1 362 €119 €12 070 €---
TOTAL267 481 €142 280 €54 163 €125 201 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 201 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 754 €-6 420 €+8 174 €
2+1 754 €0 €+1 754 €
3+1 754 €0 €+1 754 €
4+1 754 €0 €+1 754 €
5+1 754 €0 €+1 754 €
6+1 754 €0 €+1 754 €
7+1 754 €0 €+1 754 €
8+1 754 €0 €+1 754 €
9+1 754 €+1 417 €+337 €
10+1 754 €+1 806 €-52 €
11+1 754 €+1 907 €-153 €
12+1 754 €+2 011 €-257 €
13+1 754 €+2 117 €-363 €
14+1 754 €+2 225 €-471 €
15+1 754 €+2 337 €-583 €
16+1 754 €+2 451 €-697 €
17+1 754 €+2 568 €-814 €
18+1 754 €+2 688 €-934 €
19+1 754 €+2 812 €-1 058 €
20+1 754 €+2 938 €-1 184 €
21+1 754 €+3 068 €-1 314 €
22+1 754 €+3 201 €-1 447 €
23+1 754 €+3 337 €-1 583 €
24+1 754 €+3 477 €-1 723 €
25+1 754 €+3 621 €-1 867 €
Total+43 850 €+37 560 €+6 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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