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Achat maison

Bien expiré
VilleFourcès (32)
Surface84m²
Coût Total100 840€
Loyer Annuel8 528€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 928,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cheminée, Surface de 84 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage climatisation réversible, Salle de séjour, 1 Parking, Terrain de 180 m²

Maison de village offrant un logement traversant et spacieux à l'étage avec trois chambres, séjour avec cheminée et cuisine ouverte, balcon sur l'arrière. Le garage permet de rentrer deux voitures et l'atelier ouvre sur un petit extérieur à aménager. Le village est très pittoresque et dispose d'une épicerie et d'un restaurant.

Ville : Fourcès
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32250
Coordonnées : 43.989470, 0.251940
Total : 100 840€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 16 600€
Valeur du bien : 94 600€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8528€/an
Fourchette totale : 518€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 6214€ - 11705€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 668,69€
Coût de l'assurance :8 823,50€
Taxe foncière : 852,83€/an
Soit par mois : 71,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 598,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 600 €(198 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 15 m² × 400€/m² = 6000€ (incluant équipements et finitions, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Fourcès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 528 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 840 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 171 €
Revenus locatifs : +8 528 €
Charges déductibles : -21 171 €
Résultat foncier Année 1 : -12 642 €(Déficit de 12 642 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 942 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 571 €/an
Revenus locatifs : +8 528 €
Charges déductibles : -4 571 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1942.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 528 €21 174 €3 368 €-12 646 €10 700 €1 946 €1 946 €
28 699 €4 484 €3 278 €4 215 €---
38 873 €4 392 €3 186 €4 481 €---
49 050 €4 296 €3 090 €4 755 €---
59 231 €4 196 €2 991 €5 035 €---
69 416 €4 094 €2 888 €5 322 €---
79 604 €3 988 €2 782 €5 617 €---
89 796 €3 878 €2 672 €5 919 €---
99 992 €3 764 €2 558 €6 228 €---
1010 192 €3 647 €2 441 €6 545 €---
1110 396 €3 525 €2 319 €6 871 €---
1210 604 €3 400 €2 194 €7 204 €---
1310 816 €3 270 €2 064 €7 546 €---
1411 032 €3 135 €1 929 €7 897 €---
1511 253 €2 996 €1 790 €8 257 €---
1611 478 €2 852 €1 646 €8 626 €---
1711 708 €2 703 €1 498 €9 004 €---
1811 942 €2 550 €1 344 €9 392 €---
1912 181 €2 390 €1 185 €9 790 €---
2012 424 €2 226 €1 020 €10 198 €---
2112 673 €2 055 €850 €10 617 €---
2212 926 €1 879 €674 €11 047 €---
2313 185 €1 697 €491 €11 487 €---
2413 448 €1 509 €303 €11 940 €---
2513 717 €1 314 €108 €12 403 €---
TOTAL273 165 €95 413 €48 669 €177 752 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 791 €-3 210 €+5 001 €
2+1 791 €+681 €+1 110 €
3+1 791 €+1 344 €+447 €
4+1 791 €+1 426 €+365 €
5+1 791 €+1 510 €+281 €
6+1 791 €+1 597 €+194 €
7+1 791 €+1 685 €+106 €
8+1 791 €+1 776 €+15 €
9+1 791 €+1 868 €-77 €
10+1 791 €+1 964 €-173 €
11+1 791 €+2 061 €-270 €
12+1 791 €+2 161 €-370 €
13+1 791 €+2 264 €-473 €
14+1 791 €+2 369 €-578 €
15+1 791 €+2 477 €-686 €
16+1 791 €+2 588 €-797 €
17+1 791 €+2 701 €-910 €
18+1 791 €+2 818 €-1 027 €
19+1 791 €+2 937 €-1 146 €
20+1 791 €+3 060 €-1 269 €
21+1 791 €+3 185 €-1 394 €
22+1 791 €+3 314 €-1 523 €
23+1 791 €+3 446 €-1 655 €
24+1 791 €+3 582 €-1 791 €
25+1 791 €+3 721 €-1 930 €
Total+44 775 €+53 325 €+-8 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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