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Achat maison

Bien expiré
VilleLavardens (32)
Surface208m²
Coût Total233 184€
Loyer Annuel20 121€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 720,19 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 208 m², 7 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, 5 Parkings, Terrain de 5000 m², Calme

À seulement 15 min d'Auch, véritabe coup de cœur cette bâtisse au charme rare : tomettes, poutres, murs anciens, vaste espace de vie de 105 m², 5 chambres, parfaite pour une grande famille ! Terrain clos et arboré offrant calme malgré une route proche. Assainissement à prévoir, à visiter sans tarder !

Ville : Lavardens
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32360
Coordonnées : 43.761640, 0.506590
Total : 233 184€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 71 400€
Valeur du bien : 221 200€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1677€/mois
Loyer annuel estimé : 20121€/an
Fourchette totale : 1328€ - 2117€/mois
Fourchette annuelle : 15937€ - 25402€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 184€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 137,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 203,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 088,70€
Coût de l'assurance :19 820,64€
Taxe foncière : 2 012,06€/an
Soit par mois : 167,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 676,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 371,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :305,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 26 fenêtres (estimation pour 208 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres.
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - usure minime, rafraîchissement léger.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans l'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 400 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:10 400€
    Isolation toiture/combles: 208 m² × 50€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€/fenêtre = 15600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 000€
    Réfection électricité chambres: 5 chambres × 200€/chambre = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement léger salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:150€
    Rafraîchissement léger entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavardens (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 121 €/an
Calcul : 1 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 184 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 012 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 708 €
Revenus locatifs : +20 121 €
Charges déductibles : -81 708 €
Résultat foncier Année 1 : -61 587 €(Déficit de 61 587 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 187 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 308 €/an
Revenus locatifs : +20 121 €
Charges déductibles : -10 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 813 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40187.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 121 €81 715 €7 511 €-61 595 €21 400 €40 195 €40 195 €
220 523 €10 112 €7 307 €10 411 €--29 784 €
320 934 €9 902 €7 097 €11 031 €--18 753 €
421 352 €9 686 €6 881 €11 667 €--7 086 €
521 779 €9 461 €6 657 €12 318 €---
622 215 €9 230 €6 425 €12 985 €---
722 659 €8 991 €6 186 €13 668 €---
823 112 €8 744 €5 939 €14 368 €---
923 575 €8 489 €5 684 €15 086 €---
1024 046 €8 225 €5 420 €15 821 €---
1124 527 €7 953 €5 148 €16 574 €---
1225 017 €7 671 €4 866 €17 346 €---
1325 518 €7 381 €4 576 €18 137 €---
1426 028 €7 080 €4 275 €18 948 €---
1526 549 €6 770 €3 965 €19 779 €---
1627 080 €6 450 €3 645 €20 630 €---
1727 621 €6 118 €3 314 €21 503 €---
1828 174 €5 776 €2 971 €22 397 €---
1928 737 €5 423 €2 618 €23 314 €---
2029 312 €5 058 €2 253 €24 254 €---
2129 898 €4 681 €1 876 €25 218 €---
2230 496 €4 291 €1 486 €26 205 €---
2331 106 €3 888 €1 084 €27 218 €---
2431 728 €3 473 €668 €28 256 €---
2532 363 €3 043 €238 €29 320 €---
TOTAL644 470 €249 611 €108 089 €394 859 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 225 €-6 420 €+10 645 €
2+4 225 €0 €+4 225 €
3+4 225 €0 €+4 225 €
4+4 225 €0 €+4 225 €
5+4 225 €+1 569 €+2 656 €
6+4 225 €+3 895 €+330 €
7+4 225 €+4 100 €+125 €
8+4 225 €+4 311 €-86 €
9+4 225 €+4 526 €-301 €
10+4 225 €+4 746 €-521 €
11+4 225 €+4 972 €-747 €
12+4 225 €+5 204 €-979 €
13+4 225 €+5 441 €-1 216 €
14+4 225 €+5 684 €-1 459 €
15+4 225 €+5 934 €-1 709 €
16+4 225 €+6 189 €-1 964 €
17+4 225 €+6 451 €-2 226 €
18+4 225 €+6 719 €-2 494 €
19+4 225 €+6 994 €-2 769 €
20+4 225 €+7 276 €-3 051 €
21+4 225 €+7 565 €-3 340 €
22+4 225 €+7 862 €-3 637 €
23+4 225 €+8 165 €-3 940 €
24+4 225 €+8 477 €-4 252 €
25+4 225 €+8 796 €-4 571 €
Total+105 625 €+118 458 €+-12 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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