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Appartement de 3 pièces - Meudon la Foret

VilleMeudon (92)
Surface57m²
Coût Total232 610€
Loyer Annuel14 941€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 3 035,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 11, Cave, Nombre de WC : 1

MEUDON LA FORET - Résidence Le Parc. Rue Saint Exupéry. Une des vues les plus agréables de la résidence. Au cinquième étage avec ascenseur, un appartement traversant de trois pièces principales pour une superficie de 57m2 comprenant: entrée avec placards, séjour, cuisine (possible ouverte), deux chambres, salle de bains, wc séparés et rangements. Calme et double exposition Sud/Nord avec vue sur bassin. Travaux de rénovation à prévoir. Fenêtres en simple vitrage. Vendu avec une cave. - https://www.perraudimmobilier.com/honoraires

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.790327, 2.227667
Total : 232 610€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 45 770€
Valeur du bien : 218 770€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1245€/mois
Loyer annuel estimé : 14941€/an
Fourchette totale : 966€ - 1606€/mois
Fourchette annuelle : 11587€ - 19266€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 308,44 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 581 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-15 581€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-44 029€ (-23.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 145,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 204,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 151,52€
Coût de l'assurance :17 445,75€
Taxe foncière : 1 494,10€/an
Soit par mois : 124,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 245,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 328,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible parmi les pièces photographiées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 17 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le sol
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 17 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 770 €(803 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 750€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: 1250€
  • Menuiseries:8 580€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 780€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 160€
  • Salon - Revêtement sol:1 224€
    Revêtement sol salon: 17 m² × 60€/m² = 1020€, Main d'œuvre: 204€
  • Salon - Peinture:816€
    Peinture murs/plafonds salon: 17 m² × 40€/m² = 680€, Main d'œuvre: 136€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les estimations sont basées sur les prix moyens trouvés pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 330€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 245 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 941 €/an
Calcul : 1 245 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 610 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 655 €
Revenus locatifs : +14 941 €
Charges déductibles : -55 655 €
Résultat foncier Année 1 : -40 714 €(Déficit de 40 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 885 €/an
Revenus locatifs : +14 941 €
Charges déductibles : -9 885 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 056 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19313.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 941 €55 662 €7 700 €-40 721 €21 400 €19 321 €19 321 €
215 240 €9 686 €7 494 €5 554 €--13 767 €
315 545 €9 473 €7 281 €6 071 €--7 696 €
415 855 €9 253 €7 061 €6 602 €--1 094 €
516 173 €9 026 €6 834 €7 147 €---
616 496 €8 790 €6 599 €7 706 €---
716 826 €8 547 €6 355 €8 279 €---
817 162 €8 296 €6 104 €8 867 €---
917 506 €8 035 €5 843 €9 470 €---
1017 856 €7 766 €5 575 €10 089 €---
1118 213 €7 488 €5 296 €10 725 €---
1218 577 €7 201 €5 009 €11 377 €---
1318 949 €6 903 €4 711 €12 045 €---
1419 328 €6 596 €4 404 €12 732 €---
1519 714 €6 278 €4 086 €13 436 €---
1620 109 €5 949 €3 757 €14 160 €---
1720 511 €5 609 €3 417 €14 902 €---
1820 921 €5 258 €3 066 €15 663 €---
1921 339 €4 894 €2 702 €16 445 €---
2021 766 €4 518 €2 326 €17 248 €---
2122 202 €4 130 €1 938 €18 072 €---
2222 646 €3 728 €1 536 €18 918 €---
2323 098 €3 312 €1 120 €19 786 €---
2423 560 €2 883 €691 €20 678 €---
2524 032 €2 438 €246 €21 593 €---
TOTAL478 564 €211 720 €111 152 €266 844 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 844 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 138 €-6 420 €+9 558 €
2+3 138 €0 €+3 138 €
3+3 138 €0 €+3 138 €
4+3 138 €0 €+3 138 €
5+3 138 €+1 816 €+1 322 €
6+3 138 €+2 312 €+826 €
7+3 138 €+2 484 €+654 €
8+3 138 €+2 660 €+478 €
9+3 138 €+2 841 €+297 €
10+3 138 €+3 027 €+111 €
11+3 138 €+3 217 €-79 €
12+3 138 €+3 413 €-275 €
13+3 138 €+3 614 €-476 €
14+3 138 €+3 820 €-682 €
15+3 138 €+4 031 €-893 €
16+3 138 €+4 248 €-1 110 €
17+3 138 €+4 471 €-1 333 €
18+3 138 €+4 699 €-1 561 €
19+3 138 €+4 934 €-1 796 €
20+3 138 €+5 174 €-2 036 €
21+3 138 €+5 422 €-2 284 €
22+3 138 €+5 675 €-2 537 €
23+3 138 €+5 936 €-2 798 €
24+3 138 €+6 203 €-3 065 €
25+3 138 €+6 478 €-3 340 €
Total+78 450 €+80 053 €+-1 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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