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Achat : Maison Bellegarde-sur-Valserine (01200)

VilleBellegarde-sur-Valserine (01)
Surface130
Coût Total413 920
Loyer Annuel25 433
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-281
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 2 607,69 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 6 pièces, 5 chambres, 3 salles de bain, Terrasse, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Maison de village rénovée avec appartement indépendant.

À Vanchy, découvrez cette belle maison de village entièrement rénovée, offrant un cadre de vie privilégié entre calme, confort et beaux volumes. Elle dispose également d’un appartement T2 indépendant, idéal pour accueillir des proches, générer un revenu locatif ou créer un espace totalement autonome.

D’une superficie généreuse, la maison principale propose 4 chambres et 2 salles de bains, parfaitement adaptées à une vie de famille. Son séjour lumineux offre un espace convivial, ouvert sur un environnement paisible et verdoyant.

À l’extérieur, vous profiterez d’un véritable espace de détente avec une terrasse et un jardin privatif. La vue dégagée sur les montagnes apporte une atmosphère rare et apaisante, idéale pour profiter pleinement des beaux jours.

La maison bénéficie également de nombreux atouts pratiques : rénovation récente, stationnement extérieur avec plusieurs places disponibles, ainsi qu’un grand parking visiteurs juste à côté en stationnement gratuit, assainissement collectif, environnement calme tout en restant proche des commodités.

Située à 5 min du centre-ville de Valserhône à proximité des commerces, écoles, transports, gare et principaux axes de déplacement, cette propriété offre un équilibre recherché entre vie à la campagne et accessibilité.

Un bien rare sur le secteur, alliant charme, modernité et potentiel, à découvrir sans tarder.

Ville : Bellegarde-sur-Valserine
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01200
Coordonnées : 46.098410, 5.849910
Total : 413 920
Prix d'acquisition : 339 000
Travaux : 47 800
Valeur du bien : 386 800
Frais de notaire : 27 120
Coût estimé : 27 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 16.30€/m²/mois
Fourchette : 11.52€ - 23.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 2119€/mois
Loyer annuel estimé : 25433€/an
Fourchette totale : 1498€ - 2999€/mois
Fourchette annuelle : 17977€ - 35982€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 472,79 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :451 463
Prix d'achat :339 000
Décote à l'achat :-112 463 (-24.9%)
Marge achat-revente :37 543€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :413 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 067,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :120,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 188,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :206 403,17
Coût de l'assurance :36 218,00
Taxe foncière : 2 543,31€/an
Soit par mois : 211,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 119,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 400,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-280,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 400
    Isolation combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellegarde-sur-Valserine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 119 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 433 €/an
Calcul : 2 119 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 413 920 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 449 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 015
Revenus locatifs : +25 433
Charges déductibles : -66 015
Résultat foncier Année 1 : -40 582(Déficit de 40 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 182
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 215 €/an
Revenus locatifs : +25 433
Charges déductibles : -18 215
Résultat foncier Années 2+ : 7 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19182.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 350(65% de 339 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 013 €/an
Calcul : 220 350 € × 3,636% = 8 013
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 43366 02914 237-40 59621 400 €19 196 €19 196 €
225 94217 85513 8638 087--11 109 €
326 46117 46813 4768 993--2 116 €
426 99017 06713 0759 923---
527 53016 65212 66010 878---
628 08016 22212 23011 858---
728 64215 77711 78512 865---
829 21515 31611 32413 898---
929 79914 83910 84714 960---
1030 39514 34610 35316 049---
1131 00313 8349 84217 169---
1231 62313 3059 31318 318---
1332 25512 7578 76519 499---
1432 90012 1898 19720 711---
1533 55811 6027 61021 957---
1634 23010 9937 00123 236---
1734 91410 3646 37224 551---
1835 6129 7125 71925 901---
1936 3259 0365 04427 288---
2037 0518 3374 34528 714---
2137 7927 6143 62230 179---
2238 5486 8642 87231 684---
2339 3196 0882 09633 231---
2440 1055 2851 29334 820---
2540 9084 45346136 454---
TOTAL814 630354 004206 403460 62621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 460 626
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 341-6 420+11 761
2+5 3410+5 341
3+5 3410+5 341
4+5 341+2 342+2 999
5+5 341+3 263+2 078
6+5 341+3 557+1 784
7+5 341+3 859+1 482
8+5 341+4 170+1 171
9+5 341+4 488+853
10+5 341+4 815+526
11+5 341+5 151+190
12+5 341+5 495-154
13+5 341+5 850-509
14+5 341+6 213-872
15+5 341+6 587-1 246
16+5 341+6 971-1 630
17+5 341+7 365-2 024
18+5 341+7 770-2 429
19+5 341+8 187-2 846
20+5 341+8 614-3 273
21+5 341+9 054-3 713
22+5 341+9 505-4 164
23+5 341+9 969-4 628
24+5 341+10 446-5 105
25+5 341+10 936-5 595
Total+133 525+138 188+-4 663
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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