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Appartement à vendre

VilleBrest (29)
Surface100m²
Coût Total163 750€
Loyer Annuel12 722€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 340 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, Exposition sud-est, Digicode, Interphone, Pas de cave

Secteur Bellevue,

Idéal primo accèdant ou investisseurs,

A deux pas des commodité et de la nouvelle ligne de tram, dans une résidence de 1975 avec asenceur, au Rdc surélevé, un appartement de Type 5 duplex composé: -Au rez-de-chaussée: d'un double salon/séjour ouvert sur un balcon, une cuisine, un wc et une entrée dégagement acec placards. -A l'étage: trois chambres, une salle de douche et deux dressings.

Chauffage urbain collectif dans les charges, fenetres Pvc double vitrage.

Plus d'infoamtions en agence,

Cherzvous Immobilier, 10 rue Colbert

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.402065, -4.492426
Total : 163 750€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 19 030€
Valeur du bien : 153 030€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12722€/an
Fourchette totale : 839€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 10071€ - 16072€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 080,91 €/m²
Basé sur :525 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 091 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-74 091€ (-35.6%)
Marge achat-revente :44 341€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 857,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 554,57€
Coût de l'assurance :13 918,75€
Taxe foncière : 1 272,25€/an
Soit par mois : 106,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 060,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu ternie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 030 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète (8 m²): 900€/m² × 8 = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Peinture chambres (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rafraîchissement salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Coefficients régionaux appliqués pour chaque catégorie. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 722 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 750 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 156 €
Revenus locatifs : +12 722 €
Charges déductibles : -28 156 €
Résultat foncier Année 1 : -15 433 €(Déficit de 15 433 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 733 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 126 €/an
Revenus locatifs : +12 722 €
Charges déductibles : -9 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4733.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 722 €28 161 €5 502 €-15 439 €10 700 €4 739 €4 739 €
212 977 €8 985 €5 356 €3 992 €--747 €
313 236 €8 834 €5 205 €4 403 €---
413 501 €8 677 €5 048 €4 824 €---
513 771 €8 516 €4 887 €5 256 €---
614 047 €8 348 €4 719 €5 698 €---
714 328 €8 175 €4 546 €6 152 €---
814 614 €7 996 €4 367 €6 618 €---
914 906 €7 811 €4 182 €7 096 €---
1015 205 €7 619 €3 990 €7 585 €---
1115 509 €7 421 €3 792 €8 088 €---
1215 819 €7 216 €3 587 €8 603 €---
1316 135 €7 003 €3 374 €9 132 €---
1416 458 €6 784 €3 155 €9 674 €---
1516 787 €6 557 €2 928 €10 230 €---
1617 123 €6 322 €2 693 €10 801 €---
1717 465 €6 079 €2 450 €11 387 €---
1817 815 €5 827 €2 198 €11 987 €---
1918 171 €5 567 €1 938 €12 604 €---
2018 534 €5 298 €1 669 €13 236 €---
2118 905 €5 019 €1 390 €13 886 €---
2219 283 €4 731 €1 102 €14 552 €---
2319 669 €4 433 €804 €15 235 €---
2420 062 €4 125 €496 €15 937 €---
2520 463 €3 806 €177 €16 657 €---
TOTAL407 504 €189 309 €79 555 €218 194 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 672 €-3 210 €+5 882 €
2+2 672 €0 €+2 672 €
3+2 672 €+1 097 €+1 575 €
4+2 672 €+1 447 €+1 225 €
5+2 672 €+1 577 €+1 095 €
6+2 672 €+1 709 €+963 €
7+2 672 €+1 846 €+826 €
8+2 672 €+1 985 €+687 €
9+2 672 €+2 129 €+543 €
10+2 672 €+2 276 €+396 €
11+2 672 €+2 426 €+246 €
12+2 672 €+2 581 €+91 €
13+2 672 €+2 740 €-68 €
14+2 672 €+2 902 €-230 €
15+2 672 €+3 069 €-397 €
16+2 672 €+3 240 €-568 €
17+2 672 €+3 416 €-744 €
18+2 672 €+3 596 €-924 €
19+2 672 €+3 781 €-1 109 €
20+2 672 €+3 971 €-1 299 €
21+2 672 €+4 166 €-1 494 €
22+2 672 €+4 366 €-1 694 €
23+2 672 €+4 571 €-1 899 €
24+2 672 €+4 781 €-2 109 €
25+2 672 €+4 997 €-2 325 €
Total+66 800 €+65 458 €+1 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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