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Studio meublé Nouveaux thermes

VilleRennes-les-Bains (11)
Surface16m²
Coût Total52 930€
Loyer Annuel2 463€
Rentabilité4.65%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 22 500 €
Surface : 16 m²
Prix au m² : 1 406,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Studio meublé Nouveaux thermes - Studio situé au 1er étage avec ascenseur, dans la résidence "Les nouveaux Thermes", côté rue. Refait à neuf et meublé tout confort pour 2 personnes. Cuisine équipée, salle de bain séparée avec douche et WC, véritable literie 2 places avec lit escamotable qui devient canapé. Accès direct aux thermes depuis la résidence, piscine thermale et centre de remise en forme à 50m, sources d'eau chaude n accès libre. Possibilité de faire de la location saisonnière, ou de la location longue durée. Vendu libre d'occupation mais a toujours été loué sans difficulté.

Ville : Rennes-les-Bains
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11190
Coordonnées : 42.920110, 2.319990
Total : 52 930€
Prix d'acquisition : 22 500€
Travaux : 28 630€
Valeur du bien : 51 130€
Frais de notaire : 1 800€
Coût estimé : 1 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 16m²
Loyer prédit : 12.83€/m²/mois
Fourchette : 9.69€ - 16.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 205€/mois
Loyer annuel estimé : 2463€/an
Fourchette totale : 155€ - 272€/mois
Fourchette annuelle : 1860€ - 3262€/an
Rentabilité brute :4.65%
Fourchette de rentabilité :3.51% - 6.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 027,78 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :16 444 €
Prix d'achat :22 500 €
Décote à l'achat :+6 056€ (+36.8%)
Marge achat-revente :-36 486€ (-221.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :52 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :262,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :15,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 277,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 714,95€
Coût de l'assurance :4 631,38€
Taxe foncière : 246,31€/an
Soit par mois : 20,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 205,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 298,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 16 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour et conformité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 630 €(1 789 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:780€
    Peinture salon: 12 m² × 65€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:650€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 65€/m² = 650€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Rennes-les-Bains. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix pour la pompe à chaleur air-air sont estimés à 7000€, les fenêtres double vitrage à 600€ chacune, le chauffe-eau thermodynamique à 4000€, la rénovation de cuisine à 9000€, la rénovation de salle de bain à 6000€, et la peinture à 65€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 463 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 52 930 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 185 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 246 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 838 €
Revenus locatifs : +2 463 €
Charges déductibles : -30 838 €
Résultat foncier Année 1 : -28 375 €(Déficit de 28 375 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 975 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 208 €/an
Revenus locatifs : +2 463 €
Charges déductibles : -2 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 255 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6975.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 22 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 14 625 €(65% de 22 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 532 €/an
Calcul : 14 625 € × 3,636% = 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 463 €30 840 €1 778 €-28 377 €21 400 €6 977 €6 977 €
22 512 €2 163 €1 731 €350 €--6 627 €
32 563 €2 114 €1 682 €449 €--6 179 €
42 614 €2 063 €1 632 €550 €--5 628 €
52 666 €2 011 €1 580 €655 €--4 973 €
62 719 €1 957 €1 525 €762 €--4 211 €
72 774 €1 901 €1 469 €873 €--3 338 €
82 829 €1 843 €1 412 €986 €--2 352 €
92 886 €1 783 €1 352 €1 103 €--1 249 €
102 944 €1 721 €1 290 €1 222 €--27 €
113 002 €1 657 €1 226 €1 345 €---
123 063 €1 591 €1 159 €1 472 €---
133 124 €1 522 €1 091 €1 601 €---
143 186 €1 451 €1 020 €1 735 €---
153 250 €1 378 €946 €1 872 €---
163 315 €1 302 €870 €2 013 €---
173 381 €1 223 €792 €2 158 €---
183 449 €1 142 €711 €2 307 €---
193 518 €1 058 €626 €2 460 €---
203 588 €971 €539 €2 617 €---
213 660 €881 €449 €2 779 €---
223 733 €788 €356 €2 945 €---
233 808 €692 €260 €3 116 €---
243 884 €592 €160 €3 292 €---
253 962 €489 €57 €3 473 €---
TOTAL78 893 €65 134 €25 715 €13 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+517 €-6 420 €+6 937 €
2+517 €0 €+517 €
3+517 €0 €+517 €
4+517 €0 €+517 €
5+517 €0 €+517 €
6+517 €0 €+517 €
7+517 €0 €+517 €
8+517 €0 €+517 €
9+517 €0 €+517 €
10+517 €0 €+517 €
11+517 €+395 €+122 €
12+517 €+441 €+76 €
13+517 €+480 €+37 €
14+517 €+520 €-3 €
15+517 €+562 €-45 €
16+517 €+604 €-87 €
17+517 €+647 €-130 €
18+517 €+692 €-175 €
19+517 €+738 €-221 €
20+517 €+785 €-268 €
21+517 €+834 €-317 €
22+517 €+884 €-367 €
23+517 €+935 €-418 €
24+517 €+988 €-471 €
25+517 €+1 042 €-525 €
Total+12 925 €+4 128 €+8 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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