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Appartement 4 pièces 83 m²

VilleBesançon (25)
Surface83m²
Coût Total153 240€
Loyer Annuel11 119€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 662,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 en duplex avec terrasse et garage secteur polyclinique

Bersot Immobilier vous propose en exclusivité cet agréable appartement situé quartier polyclinique à Besançon.

Aménagé en duplex, il comprend au premier niveau une cuisine séparée, un salon séjour donnant accès à une grande terrasse et un placard / buanderie.

Le second niveau comporte 3 chambres, dont deux avec espaces couchages en mezzanine, une salle de bains et WC séparés. Vous bénéficierez également d'un grand cellier en étage et d'un garage avec deux accès.

La copropriété, calme et bien entretenue, est située à proximité du CHU Jean Minjoz et du lycée Victor Hugo. 2ème étage avec ascenseur.

A visiter sans tarder !

Contact : Charline GULLAUD [Coordonnées masquées] Copropriété de 167 lots - dont 66 lots habitation.

Charges annuelles : 3090 euros. Référence annonce : BBESCG8741 Date de réalisation du diagnostic : 07/09/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 167 Charges prévisionnelles annuelles : 3090 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 450 € et 2 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.214787, 5.942684
Total : 153 240€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 142 200€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 927€/mois
Loyer annuel estimé : 11119€/an
Fourchette totale : 726€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 8708€ - 14198€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 454,82 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 750 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-65 750€ (-32.3%)
Marge achat-revente :50 510€ (24.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :57,47€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 804,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 789,02€
Coût de l'assurance :17 239,50€
Taxe foncière : 1 111,92€/an
Soit par mois : 92,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 257,50€/mois
Soit par an : 3 090,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 926,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints).
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(51 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Besançon. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² pour un rafraîchissement dans un bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 119 €/an
Calcul : 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 240 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 112 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 090 €/an
Calcul : 258 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 007 €
Revenus locatifs : +11 119 €
Charges déductibles : -14 007 €
Résultat foncier Année 1 : -2 888 €(Déficit de 2 888 €)
Imputable sur revenu global : 2 888 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 807 €/an
Revenus locatifs : +11 119 €
Charges déductibles : -9 807 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 312 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 119 €14 012 €4 920 €-2 893 €2 893 €--
211 342 €9 679 €4 787 €1 663 €---
311 568 €9 541 €4 649 €2 027 €---
411 800 €9 399 €4 507 €2 401 €---
512 036 €9 252 €4 360 €2 784 €---
612 276 €9 100 €4 209 €3 176 €---
712 522 €8 943 €4 052 €3 579 €---
812 772 €8 781 €3 890 €3 991 €---
913 028 €8 614 €3 722 €4 414 €---
1013 288 €8 441 €3 550 €4 847 €---
1113 554 €8 263 €3 371 €5 292 €---
1213 825 €8 078 €3 187 €5 747 €---
1314 102 €7 888 €2 996 €6 214 €---
1414 384 €7 691 €2 800 €6 693 €---
1514 672 €7 488 €2 596 €7 184 €---
1614 965 €7 278 €2 386 €7 687 €---
1715 264 €7 061 €2 169 €8 203 €---
1815 570 €6 837 €1 945 €8 733 €---
1915 881 €6 605 €1 714 €9 276 €---
2016 199 €6 366 €1 475 €9 832 €---
2116 523 €6 119 €1 228 €10 403 €---
2216 853 €5 864 €973 €10 989 €---
2317 190 €5 601 €709 €11 589 €---
2417 534 €5 328 €437 €12 205 €---
2517 885 €5 047 €156 €12 837 €---
TOTAL356 151 €197 276 €70 789 €158 875 €2 893 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 868 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 875 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 335 €-868 €+3 203 €
2+2 335 €+499 €+1 836 €
3+2 335 €+608 €+1 727 €
4+2 335 €+720 €+1 615 €
5+2 335 €+835 €+1 500 €
6+2 335 €+953 €+1 382 €
7+2 335 €+1 074 €+1 261 €
8+2 335 €+1 197 €+1 138 €
9+2 335 €+1 324 €+1 011 €
10+2 335 €+1 454 €+881 €
11+2 335 €+1 587 €+748 €
12+2 335 €+1 724 €+611 €
13+2 335 €+1 864 €+471 €
14+2 335 €+2 008 €+327 €
15+2 335 €+2 155 €+180 €
16+2 335 €+2 306 €+29 €
17+2 335 €+2 461 €-126 €
18+2 335 €+2 620 €-285 €
19+2 335 €+2 783 €-448 €
20+2 335 €+2 950 €-615 €
21+2 335 €+3 121 €-786 €
22+2 335 €+3 297 €-962 €
23+2 335 €+3 477 €-1 142 €
24+2 335 €+3 662 €-1 327 €
25+2 335 €+3 851 €-1 516 €
Total+58 375 €+47 662 €+10 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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