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Appartement - 3/4 pièce(s) - 81 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface81m²
Coût Total159 014€
Loyer Annuel8 507€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 800 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 306,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 34
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Au c?ur de la très appréciée " Résidence Corisande ", découvrez ce spacieux T4 de 80,98 m², situé au 4? étage avec ascenseur, offrant une belle luminosité, des volumes généreux et un fort potentiel d'aménagement. Cette résidence calme est entièrement sécurisé et bénéficie de parking, et portail électrique. Un parc de jeux arboré intérieur séduira les petits comme les grands. A proximité, vous trouverez commerces, écoles, et transports... non loin du centre-ville de Tarbes.

Dès l'entrée, vous serez séduit par la distribution fonctionnelle des pièces. Le séjour, baigné de lumière, s'ouvre sur un agréable balcon d'environ 8 m² exposé à l'Est, véritable prolongement de l'espace de vie, idéal pour profiter des beaux jours.

L'appartement comprend également une cuisine indépendante avec cellier, deux chambres, un bureau (avec la possibilité de transformer en chambre), une salle d'eau, un WC séparé ainsi que de nombreux espaces de rangement.

Les murs et plafonds viennent d'être repeints en blanc, offrant une atmosphère lumineuse et épurée. Quelques travaux de modernisation (cuisine, salle d'eau et électricité) permettront de révéler tout le potentiel de ce bien et de créer un intérieur à votre image.

Les atouts de cet appartement: Résidence privée et sécurisée avec portail électrique Parking Grand parc intérieur arboré idéal pour les familles Ascenseur Appartement lumineux Gran

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Total : 159 014€
Prix d'acquisition : 105 800€
Travaux : 44 750€
Valeur du bien : 150 550€
Frais de notaire : 8 464€
Coût estimé : 8 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8507€/an
Fourchette totale : 575€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6905€ - 10480€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 344,45 €/m²
Basé sur :428 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 900 €
Prix d'achat :105 800 €
Décote à l'achat :-3 100€ (-2.8%)
Marge achat-revente :-50 114€ (-46.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 014€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 718,25€
Coût de l'assurance :13 913,73€
Taxe foncière : 850,69€/an
Soit par mois : 70,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 750 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7 200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1 800€ (installation incluse)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 507 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 014 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 337 €
Revenus locatifs : +8 507 €
Charges déductibles : -51 337 €
Résultat foncier Année 1 : -42 830 €(Déficit de 42 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 430 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 587 €/an
Revenus locatifs : +8 507 €
Charges déductibles : -6 587 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 920 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21430.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 770 €(65% de 105 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 501 €/an
Calcul : 68 770 € × 3,636% = 2 501 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 507 €51 342 €5 185 €-42 835 €21 400 €21 435 €21 435 €
28 677 €6 453 €5 045 €2 224 €--19 211 €
38 851 €6 308 €4 901 €2 542 €--16 668 €
49 028 €6 159 €4 752 €2 868 €--13 800 €
59 208 €6 005 €4 598 €3 203 €--10 597 €
69 392 €5 846 €4 439 €3 546 €--7 051 €
79 580 €5 682 €4 274 €3 899 €--3 153 €
89 772 €5 512 €4 104 €4 260 €---
99 967 €5 336 €3 929 €4 631 €---
1010 167 €5 154 €3 747 €5 012 €---
1110 370 €4 967 €3 559 €5 403 €---
1210 577 €4 773 €3 365 €5 805 €---
1310 789 €4 572 €3 165 €6 217 €---
1411 005 €4 365 €2 958 €6 640 €---
1511 225 €4 151 €2 743 €7 074 €---
1611 449 €3 929 €2 522 €7 520 €---
1711 678 €3 701 €2 293 €7 977 €---
1811 912 €3 464 €2 057 €8 447 €---
1912 150 €3 220 €1 813 €8 930 €---
2012 393 €2 967 €1 560 €9 426 €---
2112 641 €2 706 €1 299 €9 934 €---
2212 894 €2 437 €1 030 €10 457 €---
2313 152 €2 158 €751 €10 993 €---
2413 415 €1 870 €463 €11 545 €---
2513 683 €1 572 €165 €12 111 €---
TOTAL272 479 €154 649 €74 718 €117 830 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 786 €-6 420 €+8 206 €
2+1 786 €0 €+1 786 €
3+1 786 €0 €+1 786 €
4+1 786 €0 €+1 786 €
5+1 786 €0 €+1 786 €
6+1 786 €0 €+1 786 €
7+1 786 €0 €+1 786 €
8+1 786 €+332 €+1 454 €
9+1 786 €+1 389 €+397 €
10+1 786 €+1 504 €+282 €
11+1 786 €+1 621 €+165 €
12+1 786 €+1 741 €+45 €
13+1 786 €+1 865 €-79 €
14+1 786 €+1 992 €-206 €
15+1 786 €+2 122 €-336 €
16+1 786 €+2 256 €-470 €
17+1 786 €+2 393 €-607 €
18+1 786 €+2 534 €-748 €
19+1 786 €+2 679 €-893 €
20+1 786 €+2 828 €-1 042 €
21+1 786 €+2 980 €-1 194 €
22+1 786 €+3 137 €-1 351 €
23+1 786 €+3 298 €-1 512 €
24+1 786 €+3 463 €-1 677 €
25+1 786 €+3 633 €-1 847 €
Total+44 650 €+35 349 €+9 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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