Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface82m²
Coût Total188 580€
Loyer Annuel11 385€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 634,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 82 m²

LE HAVRE - BAS MONTMORENCY / MASSILLON - DUPLEX - 82m² (loi carrez - 99m² au sol) - 2ème ÉTAGE SANS ASCENSEUR - SÉJOUR EXPOSÉ PLEIN OUEST- 30m² - 3 CHAMBRES - SALLE DE BAIN + WC WC INDÉPENDANTS - GRENIER avec COUCHAGE D'APPOINT - CHAUFFAGE INDIVIDUEL GAZ (10ans) - PETITE COPROPRIÉTÉ -

Surface : 82 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/03/2023

Consommation énergie primaire : 300 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.498405, 0.139461
Total : 188 580€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 43 860€
Valeur du bien : 177 860€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11385€/an
Fourchette totale : 715€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 8583€ - 15101€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :931,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 986,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 014,88€
Coût de l'assurance :16 500,75€
Taxe foncière : 1 138,49€/an
Soit par mois : 94,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 948,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 860 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 600€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 385 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 580 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 138 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 951 €
Revenus locatifs : +11 385 €
Charges déductibles : -51 951 €
Résultat foncier Année 1 : -40 566 €(Déficit de 40 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 091 €/an
Revenus locatifs : +11 385 €
Charges déductibles : -8 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19166.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 385 €51 957 €6 299 €-40 572 €21 400 €19 172 €19 172 €
211 613 €7 930 €6 131 €3 683 €--15 489 €
311 845 €7 756 €5 958 €4 089 €--11 401 €
412 082 €7 577 €5 778 €4 505 €--6 896 €
512 323 €7 391 €5 593 €4 932 €--1 964 €
612 570 €7 199 €5 401 €5 371 €---
712 821 €7 001 €5 202 €5 820 €---
813 078 €6 795 €4 997 €6 282 €---
913 339 €6 583 €4 784 €6 756 €---
1013 606 €6 363 €4 565 €7 243 €---
1113 878 €6 136 €4 338 €7 742 €---
1214 156 €5 901 €4 103 €8 255 €---
1314 439 €5 658 €3 859 €8 781 €---
1414 728 €5 407 €3 608 €9 321 €---
1515 022 €5 146 €3 348 €9 876 €---
1615 323 €4 878 €3 079 €10 445 €---
1715 629 €4 599 €2 801 €11 030 €---
1815 942 €4 311 €2 513 €11 630 €---
1916 260 €4 014 €2 215 €12 247 €---
2016 586 €3 706 €1 907 €12 880 €---
2116 917 €3 388 €1 589 €13 530 €---
2217 256 €3 058 €1 260 €14 198 €---
2317 601 €2 717 €919 €14 883 €---
2417 953 €2 365 €567 €15 588 €---
2518 312 €2 001 €202 €16 311 €---
TOTAL364 661 €179 838 €91 015 €184 823 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 823 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 391 €-6 420 €+8 811 €
2+2 391 €0 €+2 391 €
3+2 391 €0 €+2 391 €
4+2 391 €0 €+2 391 €
5+2 391 €0 €+2 391 €
6+2 391 €+1 022 €+1 369 €
7+2 391 €+1 746 €+645 €
8+2 391 €+1 885 €+506 €
9+2 391 €+2 027 €+364 €
10+2 391 €+2 173 €+218 €
11+2 391 €+2 323 €+68 €
12+2 391 €+2 476 €-85 €
13+2 391 €+2 634 €-243 €
14+2 391 €+2 796 €-405 €
15+2 391 €+2 963 €-572 €
16+2 391 €+3 134 €-743 €
17+2 391 €+3 309 €-918 €
18+2 391 €+3 489 €-1 098 €
19+2 391 €+3 674 €-1 283 €
20+2 391 €+3 864 €-1 473 €
21+2 391 €+4 059 €-1 668 €
22+2 391 €+4 259 €-1 868 €
23+2 391 €+4 465 €-2 074 €
24+2 391 €+4 676 €-2 285 €
25+2 391 €+4 893 €-2 502 €
Total+59 775 €+55 447 €+4 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →