Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMazamet (81)
Surface90m²
Coût Total154 850€
Loyer Annuel8 052€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Découvrez cet appartement lumineux de 90 m² situé au cœur de Mazamet, offrant un cadre de vie agréable et fonctionnel. Composé de 4 pièces spacieuses, ce bien présente un séjour accueillant et une cuisine séparée, idéale pour partager de bons moments en famille ou entre amis. Les larges ouvertures apportent une belle luminosité dans chaque pièce.

L’appartement bénéficie de prestations modernes avec le double vitrage et les volets roulants électriques, garantissant un confort thermique et phonique. L’immeuble dispose d’un ascenseur, facilitant l’accès pour tous les membres de la famille. Les matériaux et finitions choisis apportent charme et authenticité à l’ensemble.

Vous apprécierez également sa situation pratique, proche des commerces, écoles et transports. Ce bien rare à Mazamet saura séduire les amateurs d’espace et de fonctionnalité, à la recherche d’un appartement prêt à vivre dans un environnement calme et recherché.

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.491276, 2.370306
Total : 154 850€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 46 850€
Valeur du bien : 146 850€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8052€/an
Fourchette totale : 549€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 6585€ - 9845€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 020,41 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 837 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+8 163€ (+8.9%)
Marge achat-revente :-63 013€ (-68.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 230,69€
Coût de l'assurance :13 549,37€
Taxe foncière : 805,17€/an
Soit par mois : 67,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage central individuel au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 850 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage performant: 9 fenêtres × 900€ = 8100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 050€
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 052 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 198 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 395 €
Revenus locatifs : +8 052 €
Charges déductibles : -53 395 €
Résultat foncier Année 1 : -45 343 €(Déficit de 45 343 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 943 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 545 €/an
Revenus locatifs : +8 052 €
Charges déductibles : -6 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23943.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 052 €53 400 €5 203 €-45 348 €21 400 €23 948 €23 948 €
28 213 €6 412 €5 065 €1 801 €--22 148 €
38 377 €6 269 €4 922 €2 108 €--20 040 €
48 545 €6 121 €4 774 €2 423 €--17 616 €
58 715 €5 968 €4 621 €2 747 €--14 869 €
68 890 €5 810 €4 463 €3 080 €--11 789 €
79 068 €5 646 €4 299 €3 421 €--8 368 €
89 249 €5 477 €4 130 €3 772 €--4 596 €
99 434 €5 302 €3 955 €4 132 €--464 €
109 623 €5 120 €3 773 €4 502 €---
119 815 €4 933 €3 586 €4 882 €---
1210 011 €4 739 €3 392 €5 272 €---
1310 211 €4 538 €3 191 €5 673 €---
1410 416 €4 331 €2 983 €6 085 €---
1510 624 €4 116 €2 769 €6 508 €---
1610 837 €3 894 €2 546 €6 943 €---
1711 053 €3 664 €2 317 €7 390 €---
1811 274 €3 426 €2 079 €7 848 €---
1911 500 €3 180 €1 833 €8 320 €---
2011 730 €2 925 €1 578 €8 805 €---
2111 964 €2 662 €1 315 €9 302 €---
2212 204 €2 389 €1 042 €9 814 €---
2312 448 €2 108 €760 €10 340 €---
2412 697 €1 816 €469 €10 881 €---
2512 951 €1 514 €167 €11 436 €---
TOTAL257 898 €155 759 €75 231 €102 139 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 139 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 691 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 691 €-6 420 €+8 111 €
2+1 691 €0 €+1 691 €
3+1 691 €0 €+1 691 €
4+1 691 €0 €+1 691 €
5+1 691 €0 €+1 691 €
6+1 691 €0 €+1 691 €
7+1 691 €0 €+1 691 €
8+1 691 €0 €+1 691 €
9+1 691 €0 €+1 691 €
10+1 691 €+1 211 €+480 €
11+1 691 €+1 465 €+226 €
12+1 691 €+1 582 €+109 €
13+1 691 €+1 702 €-11 €
14+1 691 €+1 826 €-135 €
15+1 691 €+1 952 €-261 €
16+1 691 €+2 083 €-392 €
17+1 691 €+2 217 €-526 €
18+1 691 €+2 355 €-664 €
19+1 691 €+2 496 €-805 €
20+1 691 €+2 641 €-950 €
21+1 691 €+2 791 €-1 100 €
22+1 691 €+2 944 €-1 253 €
23+1 691 €+3 102 €-1 411 €
24+1 691 €+3 264 €-1 573 €
25+1 691 €+3 431 €-1 740 €
Total+42 275 €+30 642 €+11 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →