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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface74m²
Coût Total193 220€
Loyer Annuel10 958€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-456€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 472,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/15 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Interphone

Route de Seysses - Les Tours de Seysses. Vendu loué. Venez découvrir cet appartement T3/4 situé au 4ème étage d'une tour de 15 étages. Il se compose d'une entrée desservant toutes les pièces de l'appartement : cuisine aménagée et sa loggia, séjour, chambres avec placards, salle de bains et WC indépendants. Idéal investisseur, ce bien est vendu loué par l'UCRM (association) depuis 2019 ce qui vous assure une fiabilité locative. Montant du loyer : 834,43?/mois (664,43? + 170? charges) Un parking et une cave complètent ce bien.

PRIX: 109 000 EUROS* *Honoraires à la charge vendeur Lots de copropriété: 425 DPE: D Taxe foncière 2025 : 1409 euros Charges annuelles : 2884 euros (chauffage, eau chaude et froide collectifs) Pas de procédures sur la copropriété ADL IMMOBILIER 05.61.77.27.77 Copropriété de 425 lots - dont 425 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2884.00 euros.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.570297, 1.414874
Total : 193 220€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 75 500€
Valeur du bien : 184 500€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10958€/an
Fourchette totale : 715€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8579€ - 13997€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 440,3 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 582 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :+2 418€ (+2.3%)
Marge achat-revente :-86 638€ (-81.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 011,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 871,96€
Coût de l'assurance :16 423,70€
Taxe foncière : 1 409,00€/an
Soit par mois : 117,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 240,33€/mois
Soit par an : 2 883,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 913,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 369,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-456,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 500 €(1 020 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 8000€ + Électroménager: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 10000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts moyens observés dans la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 958 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 409 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 884 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 936 €
Revenus locatifs : +10 958 €
Charges déductibles : -86 936 €
Résultat foncier Année 1 : -75 978 €(Déficit de 75 978 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 578 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 436 €/an
Revenus locatifs : +10 958 €
Charges déductibles : -11 436 €
Résultat foncier Années 2+ : -478 €/an(Déficit de 478 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54578.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 958 €86 942 €6 492 €-75 984 €21 400 €54 584 €54 584 €
211 177 €11 270 €6 320 €-93 €93 €-54 584 €
311 401 €11 091 €6 141 €309 €--54 275 €
411 629 €10 907 €5 957 €722 €--53 554 €
511 861 €10 716 €5 766 €1 145 €--52 408 €
612 098 €10 519 €5 569 €1 580 €--50 829 €
712 340 €10 314 €5 364 €2 026 €--48 803 €
812 587 €10 103 €5 153 €2 484 €--46 319 €
912 839 €9 884 €4 934 €2 954 €--43 364 €
1013 096 €9 658 €4 708 €3 437 €--39 927 €
1113 358 €9 424 €4 474 €3 933 €--35 993 €
1213 625 €9 182 €4 232 €4 443 €---
1313 897 €8 932 €3 982 €4 965 €---
1414 175 €8 673 €3 723 €5 503 €---
1514 459 €8 405 €3 455 €6 054 €---
1614 748 €8 127 €3 177 €6 620 €---
1715 043 €7 840 €2 891 €7 202 €---
1815 344 €7 544 €2 594 €7 800 €---
1915 650 €7 237 €2 287 €8 414 €---
2015 963 €6 919 €1 969 €9 044 €---
2116 283 €6 590 €1 641 €9 692 €---
2216 608 €6 251 €1 301 €10 358 €---
2316 941 €5 899 €949 €11 042 €---
2417 279 €5 535 €585 €11 744 €---
2517 625 €5 159 €209 €12 466 €---
TOTAL350 982 €293 120 €93 872 €57 862 €21 493 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 448 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 301 €-6 420 €+8 721 €
2+2 301 €-28 €+2 329 €
3+2 301 €0 €+2 301 €
4+2 301 €0 €+2 301 €
5+2 301 €0 €+2 301 €
6+2 301 €0 €+2 301 €
7+2 301 €0 €+2 301 €
8+2 301 €0 €+2 301 €
9+2 301 €0 €+2 301 €
10+2 301 €0 €+2 301 €
11+2 301 €0 €+2 301 €
12+2 301 €+1 333 €+968 €
13+2 301 €+1 490 €+811 €
14+2 301 €+1 651 €+650 €
15+2 301 €+1 816 €+485 €
16+2 301 €+1 986 €+315 €
17+2 301 €+2 161 €+140 €
18+2 301 €+2 340 €-39 €
19+2 301 €+2 524 €-223 €
20+2 301 €+2 713 €-412 €
21+2 301 €+2 908 €-607 €
22+2 301 €+3 107 €-806 €
23+2 301 €+3 313 €-1 012 €
24+2 301 €+3 523 €-1 222 €
25+2 301 €+3 740 €-1 439 €
Total+57 525 €+28 157 €+29 368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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