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Achat : Maison Rivière (37500)

Bien expiré
VilleRivière (37)
Surface116m²
Coût Total140 976€
Loyer Annuel9 594€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 200 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 820,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 116 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 balcon, 1600 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Riviere, proche Chinon-Maison à restaurer d'environ 116M2 avec une vaste dépendance- Jardin de 1600M2- Elle se compose : Rdc : une pièce de vie de 39M2 avec cheminée et insert, cuisine ouvrant sur une véranda, 3 chambres de 11,50M2, 2x10M2, salle d'eau avec ...

Ville : Rivière
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37500
Coordonnées : 47.145800, 0.277480
Total : 140 976€
Prix d'acquisition : 95 200€
Travaux : 38 160€
Valeur du bien : 133 360€
Frais de notaire : 7 616€
Coût estimé : 7 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 6.89€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9594€/an
Fourchette totale : 640€ - 998€/mois
Fourchette annuelle : 7686€ - 11976€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 976€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 039,63€
Coût de l'assurance :12 335,40€
Taxe foncière : 959,41€/an
Soit par mois : 79,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE B - Maison - Solution prioritaire pour maintenir l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 160 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 760€
    Parquet flottant 46 m² total: 60€/m² × 46 = 2760€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Rivière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 594 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 976 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 317 €
Revenus locatifs : +9 594 €
Charges déductibles : -44 317 €
Résultat foncier Année 1 : -34 723 €(Déficit de 34 723 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 323 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 157 €/an
Revenus locatifs : +9 594 €
Charges déductibles : -6 157 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13322.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 880 €(65% de 95 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 250 €/an
Calcul : 61 880 € × 3,636% = 2 250 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 594 €44 322 €4 709 €-34 728 €21 400 €13 328 €13 328 €
29 786 €6 036 €4 583 €3 750 €--9 578 €
39 982 €5 907 €4 454 €4 075 €--5 503 €
410 181 €5 772 €4 320 €4 409 €--1 094 €
510 385 €5 634 €4 181 €4 751 €---
610 593 €5 490 €4 037 €5 102 €---
710 804 €5 342 €3 889 €5 463 €---
811 021 €5 188 €3 735 €5 832 €---
911 241 €5 030 €3 577 €6 211 €---
1011 466 €4 865 €3 412 €6 600 €---
1111 695 €4 695 €3 243 €7 000 €---
1211 929 €4 520 €3 067 €7 409 €---
1312 168 €4 338 €2 885 €7 830 €---
1412 411 €4 150 €2 697 €8 261 €---
1512 659 €3 956 €2 503 €8 704 €---
1612 912 €3 755 €2 302 €9 158 €---
1713 171 €3 547 €2 094 €9 624 €---
1813 434 €3 331 €1 879 €10 103 €---
1913 703 €3 109 €1 656 €10 594 €---
2013 977 €2 879 €1 426 €11 098 €---
2114 256 €2 641 €1 188 €11 616 €---
2214 541 €2 394 €942 €12 147 €---
2314 832 €2 140 €687 €12 692 €---
2415 129 €1 876 €424 €13 253 €---
2515 431 €1 604 €151 €13 828 €---
TOTAL307 301 €142 520 €68 040 €164 781 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 015 €-6 420 €+8 435 €
2+2 015 €0 €+2 015 €
3+2 015 €0 €+2 015 €
4+2 015 €0 €+2 015 €
5+2 015 €+1 097 €+918 €
6+2 015 €+1 531 €+484 €
7+2 015 €+1 639 €+376 €
8+2 015 €+1 750 €+265 €
9+2 015 €+1 863 €+152 €
10+2 015 €+1 980 €+35 €
11+2 015 €+2 100 €-85 €
12+2 015 €+2 223 €-208 €
13+2 015 €+2 349 €-334 €
14+2 015 €+2 478 €-463 €
15+2 015 €+2 611 €-596 €
16+2 015 €+2 747 €-732 €
17+2 015 €+2 887 €-872 €
18+2 015 €+3 031 €-1 016 €
19+2 015 €+3 178 €-1 163 €
20+2 015 €+3 329 €-1 314 €
21+2 015 €+3 485 €-1 470 €
22+2 015 €+3 644 €-1 629 €
23+2 015 €+3 808 €-1 793 €
24+2 015 €+3 976 €-1 961 €
25+2 015 €+4 148 €-2 133 €
Total+50 375 €+49 434 €+941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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