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Détails du bien

VilleSaint-Priest (69)
Surface77
Coût Total147 800
Loyer Annuel11 669
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois-38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 688,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nouvelle Exclusivité Laforêt Saint-Priest ! Dans une résidence fermée et sécurisée disposant de nombreux espaces verts et zones de jeux pour les plus petits, venez découvrir ce lumineux T4 de 77 m² idéalement placé au coeur de toutes commodités (commerces, écoles et transports ..) Situé au 1-er étage avec ascenseur, cet appartement fonctionnel se compose d'une belle cuisine avec accès direct à la loggia , d'un salon, d'une salle à manger (possibilité 3 ème chambre) de 2 belles chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Toutes les pièces bénéficient de fenêtre pvc double vitrage et de volets roulants motorisés. Vous apprécierez l'accès du tramway T2 et bus à proximité de la résidence ainsi que la proximité du château de Saint-Priest à 700 mètres. Le bien est complété d'une cave au sous sol de la résidence. Stationnement libre et facile dans la copropriété. A découvrir absolument ! N'hésitez pas à nous contacter. Copropriété de 1662 lots - dont 836 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1776.00 euros.

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Total : 147 800
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 7 400
Valeur du bien : 137 400
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11669€/an
Fourchette totale : 807€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 9679€ - 14067€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 417,51 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 148
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-133 148 (-50.6%)
Marge achat-revente :115 348€ (43.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 744,76
Coût de l'assurance :12 932,50
Taxe foncière : 1 166,88€/an
Soit par mois : 97,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 148,00€/mois
Soit par an : 1 776,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 972,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon présente quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres présentent quelques signes d'usure.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 400(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 000
    Peinture chambres: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (zone urbaine, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 776 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 631
Revenus locatifs : +11 669
Charges déductibles : -15 631
Résultat foncier Année 1 : -3 962(Déficit de 3 962 €)
Imputable sur revenu global : 3 962
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 231 €/an
Revenus locatifs : +11 669
Charges déductibles : -8 231
Résultat foncier Années 2+ : 3 438 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 66915 6354 775-3 9673 967 €--
211 9028 1064 6463 796---
312 1407 9734 5134 167---
412 3837 8354 3754 548---
512 6317 6934 2334 938---
612 8837 5464 0865 337---
713 1417 3943 9345 747---
813 4047 2373 7776 167---
913 6727 0753 6156 597---
1013 9456 9073 4477 038---
1114 2246 7343 2747 490---
1214 5096 5563 0957 953---
1314 7996 3712 9118 428---
1415 0956 1802 7208 915---
1515 3975 9832 5229 414---
1615 7055 7792 3199 926---
1716 0195 5682 10810 451---
1816 3395 3511 89110 988---
1916 6665 1261 66611 540---
2016 9994 8941 43412 106---
2117 3394 6541 19412 685---
2217 6864 40694613 280---
2318 0404 15069013 890---
2418 4013 88542514 515---
2518 7693 61215115 157---
TOTAL373 756162 64968 745211 1073 967Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 190
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 107
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 450-1 190+3 640
2+2 450+1 139+1 311
3+2 450+1 250+1 200
4+2 450+1 364+1 086
5+2 450+1 481+969
6+2 450+1 601+849
7+2 450+1 724+726
8+2 450+1 850+600
9+2 450+1 979+471
10+2 450+2 111+339
11+2 450+2 247+203
12+2 450+2 386+64
13+2 450+2 528-78
14+2 450+2 675-225
15+2 450+2 824-374
16+2 450+2 978-528
17+2 450+3 135-685
18+2 450+3 297-847
19+2 450+3 462-1 012
20+2 450+3 632-1 182
21+2 450+3 806-1 356
22+2 450+3 984-1 534
23+2 450+4 167-1 717
24+2 450+4 355-1 905
25+2 450+4 547-2 097
Total+61 250+63 332+-2 082
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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