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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Priest (69)
Surface77m²
Coût Total147 800€
Loyer Annuel11 669€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 688,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nouvelle Exclusivité Laforêt Saint-Priest ! Dans une résidence fermée et sécurisée disposant de nombreux espaces verts et zones de jeux pour les plus petits, venez découvrir ce lumineux T4 de 77 m² idéalement placé au coeur de toutes commodités (commerces, écoles et transports ..) Situé au 1-er étage avec ascenseur, cet appartement fonctionnel se compose d'une belle cuisine avec accès direct à la loggia , d'un salon, d'une salle à manger (possibilité 3 ème chambre) de 2 belles chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Toutes les pièces bénéficient de fenêtre pvc double vitrage et de volets roulants motorisés. Vous apprécierez l'accès du tramway T2 et bus à proximité de la résidence ainsi que la proximité du château de Saint-Priest à 700 mètres. Le bien est complété d'une cave au sous sol de la résidence. Stationnement libre et facile dans la copropriété. A découvrir absolument ! N'hésitez pas à nous contacter. Copropriété de 1662 lots - dont 836 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1776.00 euros.

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Total : 147 800€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 7 400€
Valeur du bien : 137 400€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11669€/an
Fourchette totale : 807€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 9679€ - 14067€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 417,51 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 148 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-133 148€ (-50.6%)
Marge achat-revente :115 348€ (43.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 744,76€
Coût de l'assurance :12 932,50€
Taxe foncière : 1 166,88€/an
Soit par mois : 97,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 148,00€/mois
Soit par an : 1 776,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 972,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon présente quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres présentent quelques signes d'usure.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 400 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture chambres: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (zone urbaine, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 776 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 631 €
Revenus locatifs : +11 669 €
Charges déductibles : -15 631 €
Résultat foncier Année 1 : -3 962 €(Déficit de 3 962 €)
Imputable sur revenu global : 3 962 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 231 €/an
Revenus locatifs : +11 669 €
Charges déductibles : -8 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 438 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 669 €15 635 €4 775 €-3 967 €3 967 €--
211 902 €8 106 €4 646 €3 796 €---
312 140 €7 973 €4 513 €4 167 €---
412 383 €7 835 €4 375 €4 548 €---
512 631 €7 693 €4 233 €4 938 €---
612 883 €7 546 €4 086 €5 337 €---
713 141 €7 394 €3 934 €5 747 €---
813 404 €7 237 €3 777 €6 167 €---
913 672 €7 075 €3 615 €6 597 €---
1013 945 €6 907 €3 447 €7 038 €---
1114 224 €6 734 €3 274 €7 490 €---
1214 509 €6 556 €3 095 €7 953 €---
1314 799 €6 371 €2 911 €8 428 €---
1415 095 €6 180 €2 720 €8 915 €---
1515 397 €5 983 €2 522 €9 414 €---
1615 705 €5 779 €2 319 €9 926 €---
1716 019 €5 568 €2 108 €10 451 €---
1816 339 €5 351 €1 891 €10 988 €---
1916 666 €5 126 €1 666 €11 540 €---
2016 999 €4 894 €1 434 €12 106 €---
2117 339 €4 654 €1 194 €12 685 €---
2217 686 €4 406 €946 €13 280 €---
2318 040 €4 150 €690 €13 890 €---
2418 401 €3 885 €425 €14 515 €---
2518 769 €3 612 €151 €15 157 €---
TOTAL373 756 €162 649 €68 745 €211 107 €3 967 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 190 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 107 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 450 €-1 190 €+3 640 €
2+2 450 €+1 139 €+1 311 €
3+2 450 €+1 250 €+1 200 €
4+2 450 €+1 364 €+1 086 €
5+2 450 €+1 481 €+969 €
6+2 450 €+1 601 €+849 €
7+2 450 €+1 724 €+726 €
8+2 450 €+1 850 €+600 €
9+2 450 €+1 979 €+471 €
10+2 450 €+2 111 €+339 €
11+2 450 €+2 247 €+203 €
12+2 450 €+2 386 €+64 €
13+2 450 €+2 528 €-78 €
14+2 450 €+2 675 €-225 €
15+2 450 €+2 824 €-374 €
16+2 450 €+2 978 €-528 €
17+2 450 €+3 135 €-685 €
18+2 450 €+3 297 €-847 €
19+2 450 €+3 462 €-1 012 €
20+2 450 €+3 632 €-1 182 €
21+2 450 €+3 806 €-1 356 €
22+2 450 €+3 984 €-1 534 €
23+2 450 €+4 167 €-1 717 €
24+2 450 €+4 355 €-1 905 €
25+2 450 €+4 547 €-2 097 €
Total+61 250 €+63 332 €+-2 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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