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Maison de ville de plain-pied avec 4 chambres

VilleAuxonne (21)
Surface119m²
Coût Total141 190€
Loyer Annuel11 971€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 668,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel

Maison de ville à rénover avec 2 appartements contigües et 2 entrées distinctes comprenant : entrée dans séjour avec cuisine, WC, salon, 2 chambres, dressing, un dégagement, une salle de bains. Deuxième entrée cuisine donnant accès à la cour, WC, salon, 2 chambres en enfilade. A l'étage : un grenier complet. Cave Au centre d'Auxonne à proximité de la caserne

Consommation énergétique excessive : 403 F. Emission de gaz à effet de serre 52 E.

Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard entre 4 290€ et 5 880€ par an. Prix moyen des énergies indexées en 2023 (abonnements compris) ERP: Risque sismique : Zone Faible. Risque radon : Faible. Zonage du retrait-gonflement des argiles : Aléa Moyen Les honoraires sont à la charge du vendeur. - https://picvertimmobilier.com/fr/fees

Ville : Auxonne
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21130
Coordonnées : 47.191805, 5.389680
Total : 141 190€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 55 330€
Valeur du bien : 134 830€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11971€/an
Fourchette totale : 792€ - 1257€/mois
Fourchette annuelle : 9504€ - 15080€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 212,12 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 242 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-64 742€ (-44.9%)
Marge achat-revente :3 052€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 765,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 541,24€
Coût de l'assurance :16 942,80€
Taxe foncière : 1 197,14€/an
Soit par mois : 99,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un coup de peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - décorations vieillissantes nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 330 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 950€
    Isolation combles: 119 m² × 50€/m² = 5950€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:480€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 971 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 190 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 127 €
Revenus locatifs : +11 971 €
Charges déductibles : -62 127 €
Résultat foncier Année 1 : -50 155 €(Déficit de 50 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 755 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 797 €/an
Revenus locatifs : +11 971 €
Charges déductibles : -6 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28755.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 971 €62 131 €4 926 €-50 160 €21 400 €28 760 €28 760 €
212 211 €6 673 €4 798 €5 538 €--23 222 €
312 455 €6 540 €4 665 €5 915 €--17 306 €
412 704 €6 402 €4 527 €6 303 €--11 004 €
512 958 €6 259 €4 384 €6 699 €--4 304 €
613 217 €6 111 €4 236 €7 107 €---
713 482 €5 957 €4 083 €7 524 €---
813 751 €5 799 €3 924 €7 953 €---
914 026 €5 634 €3 759 €8 392 €---
1014 307 €5 464 €3 589 €8 843 €---
1114 593 €5 287 €3 412 €9 306 €---
1214 885 €5 104 €3 229 €9 781 €---
1315 183 €4 915 €3 040 €10 268 €---
1415 486 €4 719 €2 844 €10 768 €---
1515 796 €4 515 €2 641 €11 281 €---
1616 112 €4 305 €2 430 €11 807 €---
1716 434 €4 087 €2 212 €12 347 €---
1816 763 €3 861 €1 986 €12 902 €---
1917 098 €3 627 €1 752 €13 471 €---
2017 440 €3 384 €1 510 €14 056 €---
2117 789 €3 133 €1 258 €14 656 €---
2218 145 €2 873 €998 €15 272 €---
2318 508 €2 604 €729 €15 904 €---
2418 878 €2 325 €450 €16 553 €---
2519 255 €2 035 €160 €17 220 €---
TOTAL383 448 €173 743 €71 541 €209 706 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 706 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 514 €-6 420 €+8 934 €
2+2 514 €0 €+2 514 €
3+2 514 €0 €+2 514 €
4+2 514 €0 €+2 514 €
5+2 514 €0 €+2 514 €
6+2 514 €+841 €+1 673 €
7+2 514 €+2 257 €+257 €
8+2 514 €+2 386 €+128 €
9+2 514 €+2 518 €-4 €
10+2 514 €+2 653 €-139 €
11+2 514 €+2 792 €-278 €
12+2 514 €+2 934 €-420 €
13+2 514 €+3 080 €-566 €
14+2 514 €+3 230 €-716 €
15+2 514 €+3 384 €-870 €
16+2 514 €+3 542 €-1 028 €
17+2 514 €+3 704 €-1 190 €
18+2 514 €+3 871 €-1 357 €
19+2 514 €+4 041 €-1 527 €
20+2 514 €+4 217 €-1 703 €
21+2 514 €+4 397 €-1 883 €
22+2 514 €+4 581 €-2 067 €
23+2 514 €+4 771 €-2 257 €
24+2 514 €+4 966 €-2 452 €
25+2 514 €+5 166 €-2 652 €
Total+62 850 €+62 912 €+-62 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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