Achat : Appartement Lorient (56100)

Bien expiré

VilleLorient (56)

Surface81m²

Coût Total206 738€

Loyer Annuel11 153€

Rentabilité5.39%

Cashflow/mois-252€

Prix : 145 572 €

Surface : 81 m²

Prix au m² : 1 797,19 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 5

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 81 m², 5 pièces, 3 chambres, Ascenseur, Structure/extérieur à rafraîchir

Lorient , bel appartement T5 de 81 .70 m2 comprenant : une entrée, une cuisine aménagée ,loggia, séjour , 3 chambres, salle d'eau, wc, .Atouts :Proche commodités , facile d'accès pénétrante, idéal colocation, , lumineux , ascenseur , surface : 81 ...

Ville : Lorient

Département : Morbihan

Région : Bretagne

Code postal : 56100

Coordonnées : 47.765910, -3.381290

Total : 206 738€

Prix d'acquisition : 145 572€

Travaux : 49 520€

Valeur du bien : 195 092€

Frais de notaire : 11 646€

Coût estimé : 11 646€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 81m²

Loyer prédit : 11.47€/m²/mois

Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois

Loyer total estimé : 929€/mois

Loyer annuel estimé : 11153€/an

Fourchette totale : 746€ - 1158€/mois

Fourchette annuelle : 8947€ - 13902€/an

Rentabilité brute :5.39%

Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.72%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :206 738€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,34€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.44%

Assurance emprunteur :60,30€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 088,64€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 763,55€

Coût de l'assurance :18 089,58€

Taxe foncière : 1 115,28€/an

Soit par mois : 92,94€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 929,40€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 181,58€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-252,18€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel

Quantité: 1 système pour 81 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine incluant peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 520 €(611 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage - Remplacement système:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
Menuiseries - Fenêtres:11 200€
Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Salle de bain - Rénovation complète:13 000€
Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 400€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
Chambres - Revêtement sol:4 320€
Parquet flottant: 36 m² × 60€ = 2160€, Main d'œuvre: 2160€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 27 700€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois

Revenus locatifs annuels : 11 153 €/an

Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 022 €/an

Base de calcul : Emprunt de 206 738 € à 3.44% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 724 €/an

Calcul : 60 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 520 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 381 €

Revenus locatifs : +11 153 €

Charges déductibles : -58 381 €

Résultat foncier Année 1 : -47 228 €(Déficit de 47 228 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 25 828 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 861 €/an

Revenus locatifs : +11 153 €

Charges déductibles : -8 861 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 292 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25827.92 € reporté.

Prix d'achat du bien : 145 572 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 94 622 €(65% de 145 572 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 441 €/an

Calcul : 94 622 € × 3,636% = 3 441 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	11 153 €	58 387 €	7 029 €	-47 235 €	21 400 €	25 835 €	25 835 €
2	11 376 €	8 682 €	6 843 €	2 694 €	-	-	23 141 €
3	11 603 €	8 490 €	6 651 €	3 114 €	-	-	20 027 €
4	11 835 €	8 291 €	6 452 €	3 545 €	-	-	16 482 €
5	12 072 €	8 085 €	6 246 €	3 987 €	-	-	12 495 €
6	12 314 €	7 872 €	6 033 €	4 441 €	-	-	8 054 €
7	12 560 €	7 652 €	5 813 €	4 908 €	-	-	3 146 €
8	12 811 €	7 424 €	5 585 €	5 387 €	-	-	-
9	13 067 €	7 188 €	5 349 €	5 880 €	-	-	-
10	13 329 €	6 943 €	5 104 €	6 385 €	-	-	-
11	13 595 €	6 690 €	4 851 €	6 905 €	-	-	-
12	13 867 €	6 429 €	4 590 €	7 439 €	-	-	-
13	14 144 €	6 158 €	4 319 €	7 987 €	-	-	-
14	14 427 €	5 877 €	4 039 €	8 550 €	-	-	-
15	14 716 €	5 587 €	3 748 €	9 129 €	-	-	-
16	15 010 €	5 287 €	3 448 €	9 723 €	-	-	-
17	15 310 €	4 976 €	3 137 €	10 334 €	-	-	-
18	15 617 €	4 655 €	2 816 €	10 962 €	-	-	-
19	15 929 €	4 322 €	2 483 €	11 607 €	-	-	-
20	16 248 €	3 977 €	2 139 €	12 270 €	-	-	-
21	16 572 €	3 621 €	1 782 €	12 952 €	-	-	-
22	16 904 €	3 252 €	1 413 €	13 652 €	-	-	-
23	17 242 €	2 870 €	1 031 €	14 372 €	-	-	-
24	17 587 €	2 475 €	636 €	15 112 €	-	-	-
25	17 939 €	2 066 €	227 €	15 873 €	-	-	-
TOTAL	357 228 €	197 255 €	101 764 €	159 973 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 973 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 153 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 342 €	-6 420 €	+8 762 €
2	+2 342 €	0 €	+2 342 €
3	+2 342 €	0 €	+2 342 €
4	+2 342 €	0 €	+2 342 €
5	+2 342 €	0 €	+2 342 €
6	+2 342 €	0 €	+2 342 €
7	+2 342 €	0 €	+2 342 €
8	+2 342 €	+673 €	+1 669 €
9	+2 342 €	+1 764 €	+578 €
10	+2 342 €	+1 916 €	+426 €
11	+2 342 €	+2 071 €	+271 €
12	+2 342 €	+2 232 €	+110 €
13	+2 342 €	+2 396 €	-54 €
14	+2 342 €	+2 565 €	-223 €
15	+2 342 €	+2 739 €	-397 €
16	+2 342 €	+2 917 €	-575 €
17	+2 342 €	+3 100 €	-758 €
18	+2 342 €	+3 289 €	-947 €
19	+2 342 €	+3 482 €	-1 140 €
20	+2 342 €	+3 681 €	-1 339 €
21	+2 342 €	+3 885 €	-1 543 €
22	+2 342 €	+4 096 €	-1 754 €
23	+2 342 €	+4 312 €	-1 970 €
24	+2 342 €	+4 534 €	-2 192 €
25	+2 342 €	+4 762 €	-2 420 €
Total	+58 550 €	+47 992 €	+10 558 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat : Appartement Lorient (56100)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Achat : Appartement Lorient (56100)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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