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Maison 120 m2

Bien expiré
VilleThouars (79)
Surface120m²
Coût Total93 840€
Loyer Annuel10 182€
Rentabilité10.85%
Cashflow/mois+272€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 650 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 120 m2 - Je vous propose cette maison de 120 m² située à Thouars, construite en 1970. Cette maison de 1 étage comprend 4 chambres et 1 salle de bain. cuisine équipée, un grand séjour. 2 wc

  • Bon état général
  • Chauffage électrique
  • Terrain de 40 m² Elle possède un local commercial d'environ 30m2 et un petit atelier. Une cour fermée d'environ 40m2. La maison est orientée à l'ouest. Classe énergie E - Classe climat C. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.986860, -0.221790
Total : 93 840€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 87 600€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10182€/an
Fourchette totale : 686€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 8231€ - 12595€/an
Rentabilité brute :10.85%
Fourchette de rentabilité :8.77% - 13.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 491,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 590,23€
Coût de l'assurance :7 976,40€
Taxe foncière : 1 018,18€/an
Soit par mois : 84,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :272,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 120 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 182 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 150 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 087 €
Revenus locatifs : +10 182 €
Charges déductibles : -14 087 €
Résultat foncier Année 1 : -3 905 €(Déficit de 3 905 €)
Imputable sur revenu global : 3 905 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 487 €/an
Revenus locatifs : +10 182 €
Charges déductibles : -4 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 695 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 182 €14 090 €3 153 €-3 908 €3 908 €--
210 385 €4 407 €3 069 €5 979 €---
310 593 €4 320 €2 983 €6 273 €---
410 805 €4 230 €2 893 €6 575 €---
511 021 €4 138 €2 800 €6 884 €---
611 242 €4 042 €2 704 €7 200 €---
711 466 €3 943 €2 605 €7 524 €---
811 696 €3 840 €2 503 €7 856 €---
911 930 €3 734 €2 396 €8 196 €---
1012 168 €3 624 €2 287 €8 544 €---
1112 412 €3 510 €2 173 €8 901 €---
1212 660 €3 393 €2 055 €9 267 €---
1312 913 €3 271 €1 934 €9 642 €---
1413 171 €3 145 €1 808 €10 026 €---
1513 435 €3 015 €1 678 €10 420 €---
1613 703 €2 880 €1 543 €10 823 €---
1713 977 €2 741 €1 404 €11 236 €---
1814 257 €2 597 €1 260 €11 660 €---
1914 542 €2 448 €1 111 €12 094 €---
2014 833 €2 294 €956 €12 539 €---
2115 130 €2 134 €797 €12 996 €---
2215 432 €1 969 €632 €13 463 €---
2315 741 €1 798 €461 €13 943 €---
2416 056 €1 621 €284 €14 434 €---
2516 377 €1 439 €101 €14 938 €---
TOTAL326 128 €88 621 €45 590 €237 506 €3 908 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 173 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 138 €-1 173 €+3 311 €
2+2 138 €+1 794 €+344 €
3+2 138 €+1 882 €+256 €
4+2 138 €+1 972 €+166 €
5+2 138 €+2 065 €+73 €
6+2 138 €+2 160 €-22 €
7+2 138 €+2 257 €-119 €
8+2 138 €+2 357 €-219 €
9+2 138 €+2 459 €-321 €
10+2 138 €+2 563 €-425 €
11+2 138 €+2 670 €-532 €
12+2 138 €+2 780 €-642 €
13+2 138 €+2 893 €-755 €
14+2 138 €+3 008 €-870 €
15+2 138 €+3 126 €-988 €
16+2 138 €+3 247 €-1 109 €
17+2 138 €+3 371 €-1 233 €
18+2 138 €+3 498 €-1 360 €
19+2 138 €+3 628 €-1 490 €
20+2 138 €+3 762 €-1 624 €
21+2 138 €+3 899 €-1 761 €
22+2 138 €+4 039 €-1 901 €
23+2 138 €+4 183 €-2 045 €
24+2 138 €+4 330 €-2 192 €
25+2 138 €+4 481 €-2 343 €
Total+53 450 €+71 252 €+-17 802 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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