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APPARTEMENT DE TYPE F3

VilleBelfort (90)
Surface65.3m²
Coût Total103 850€
Loyer Annuel7 170€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 65.3 m²
Prix au m² : 918,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz Mixte, Nombre d'égages : 5

DANS COPROPRIETE DE 7 LOTS APPARTEMENT DE TYPE F3 AVEC GARAGE Hall d'entrée, séjour d'environ 20m2, cuisine équipée fermée, deux chambres d'environ 17 et 11m2, salle d'eau avec WC, cave et garage. (CHARGES DE COPROPRIETE 2024 120 EUROS TOUT INCLUS SAUF EDF) - http://www.action-immobilier.org/uploads/website/1073/339afe135bd80d59c9c71c037ecc1b8b3fce9e34.pdf

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.659753, 6.849426
Total : 103 850€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 39 050€
Valeur du bien : 99 050€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.3m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7170€/an
Fourchette totale : 465€ - 767€/mois
Fourchette annuelle : 5585€ - 9206€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,6 €/m²
Basé sur :178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 681 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-17 681€ (-22.8%)
Marge achat-revente :-26 169€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 537,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 302,73€
Coût de l'assurance :9 086,88€
Taxe foncière : 717,04€/an
Soit par mois : 59,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 597,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65.3 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette et peinture
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 050 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 6000€, Peinture: 1000€, Vérification installations: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Pose parquet flottant: 28 m² × 100€/m² = 2800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 50€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
  • Couloir - Rafraîchissement:800€
    Remplacement moquette et peinture: 5 m² × 100€/m² = 500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 170 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 850 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 922 €
Revenus locatifs : +7 170 €
Charges déductibles : -44 922 €
Résultat foncier Année 1 : -37 752 €(Déficit de 37 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 352 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 872 €/an
Revenus locatifs : +7 170 €
Charges déductibles : -5 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 298 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16352.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 170 €44 926 €3 355 €-37 755 €21 400 €16 355 €16 355 €
27 314 €5 785 €3 265 €1 529 €--14 827 €
37 460 €5 691 €3 171 €1 769 €--13 058 €
47 609 €5 595 €3 074 €2 015 €--11 043 €
57 761 €5 495 €2 974 €2 267 €--8 777 €
67 917 €5 391 €2 871 €2 525 €--6 251 €
78 075 €5 285 €2 764 €2 790 €--3 461 €
88 236 €5 174 €2 654 €3 062 €--399 €
98 401 €5 060 €2 540 €3 341 €---
108 569 €4 943 €2 422 €3 627 €---
118 741 €4 821 €2 301 €3 920 €---
128 915 €4 695 €2 175 €4 220 €---
139 094 €4 566 €2 045 €4 528 €---
149 276 €4 431 €1 911 €4 844 €---
159 461 €4 293 €1 772 €5 168 €---
169 650 €4 150 €1 629 €5 501 €---
179 843 €4 002 €1 481 €5 842 €---
1810 040 €3 849 €1 328 €6 191 €---
1910 241 €3 691 €1 170 €6 550 €---
2010 446 €3 528 €1 007 €6 918 €---
2110 655 €3 359 €839 €7 296 €---
2210 868 €3 185 €664 €7 683 €---
2311 085 €3 005 €485 €8 080 €---
2411 307 €2 819 €299 €8 488 €---
2511 533 €2 627 €106 €8 906 €---
TOTAL229 669 €150 366 €48 303 €79 304 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 304 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506 €-6 420 €+7 926 €
2+1 506 €0 €+1 506 €
3+1 506 €0 €+1 506 €
4+1 506 €0 €+1 506 €
5+1 506 €0 €+1 506 €
6+1 506 €0 €+1 506 €
7+1 506 €0 €+1 506 €
8+1 506 €0 €+1 506 €
9+1 506 €+883 €+623 €
10+1 506 €+1 088 €+418 €
11+1 506 €+1 176 €+330 €
12+1 506 €+1 266 €+240 €
13+1 506 €+1 358 €+148 €
14+1 506 €+1 453 €+53 €
15+1 506 €+1 550 €-44 €
16+1 506 €+1 650 €-144 €
17+1 506 €+1 752 €-246 €
18+1 506 €+1 857 €-351 €
19+1 506 €+1 965 €-459 €
20+1 506 €+2 075 €-569 €
21+1 506 €+2 189 €-683 €
22+1 506 €+2 305 €-799 €
23+1 506 €+2 424 €-918 €
24+1 506 €+2 546 €-1 040 €
25+1 506 €+2 672 €-1 166 €
Total+37 650 €+23 791 €+13 859 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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