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Appartement Vaulx-en-velin 5 pièce(s) 81 m2

VilleVaulx-en-Velin (69)
Surface81m²
Coût Total161 320€
Loyer Annuel12 664€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 11, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez ce grand T5 en étage élevé idéalement situé. Découvrez ce grand T5 qui se compose :

  • d'un entrée avec rangements,
  • d'un double séjour donnant accès au balcon via deux portes fenêtres,
  • d'une cuisine indépendante,
  • d'un coin nuit bénéficiant d'un dégagement avec rangements,
  • de trois chambres,
  • d'une salle de bains,
  • et d'un wc indépendant. Un cellier en demi palier complète le bien, un garage est proposé en sus du prix de vente à 6000€. On aime :
  • la localisation, proche des transports en commun (avec notamment le C3), écoles et commerces de proximité,
  • l'arrivée prochaine du tramway T9,
  • la copropriété, familiale et bien entretenue,
  • la vue dégagée et l'absence de vis à vis,
  • la luminosité du double séjour grâce à ses deux baies vitrée donnant accès au balcon,
  • la présence de double vitrage PVC avec stores roulants,
  • la présence de rangements et du cellier en demi palier,
  • la possibilité d'acquérir un garage en sus. Pour plus d'information ou l'organisation d'une visite, contactez Madame de VILLENEUVE Orlane au 0°622°680°569 Copropriété de 284 lots - dont 177 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3120.00 euros.
Ville : Vaulx-en-Velin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69120
Coordonnées : 45.784321, 4.913504
Total : 161 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 54 400€
Valeur du bien : 153 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 13.03€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1055€/mois
Loyer annuel estimé : 12664€/an
Fourchette totale : 848€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 10176€ - 15760€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 800 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-46 800€ (-32.1%)
Marge achat-revente :-15 520€ (-10.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 481,20€
Coût de l'assurance :14 115,50€
Taxe foncière : 1 266,40€/an
Soit par mois : 105,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 260,00€/mois
Soit par an : 3 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 055,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et les appareils électroménagers.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, et carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - chambres en mauvais état nécessitant rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 400 €(672 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:8 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon (40 m²) × 200€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaulx-en-Velin (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 055 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 664 €/an
Calcul : 1 055 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 266 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 120 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 958 €
Revenus locatifs : +12 664 €
Charges déductibles : -64 958 €
Résultat foncier Année 1 : -52 294 €(Déficit de 52 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 558 €/an
Revenus locatifs : +12 664 €
Charges déductibles : -10 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30894.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 664 €64 964 €5 613 €-52 300 €21 400 €30 900 €30 900 €
212 917 €10 417 €5 466 €2 500 €--28 400 €
313 176 €10 265 €5 314 €2 910 €--25 489 €
413 439 €10 108 €5 157 €3 331 €--22 158 €
513 708 €9 945 €4 994 €3 763 €--18 395 €
613 982 €9 776 €4 825 €4 206 €--14 189 €
714 262 €9 601 €4 650 €4 660 €--9 529 €
814 547 €9 420 €4 469 €5 127 €--4 402 €
914 838 €9 233 €4 282 €5 605 €---
1015 135 €9 038 €4 087 €6 096 €---
1115 437 €8 837 €3 886 €6 600 €---
1215 746 €8 629 €3 678 €7 117 €---
1316 061 €8 413 €3 462 €7 648 €---
1416 382 €8 189 €3 238 €8 193 €---
1516 710 €7 958 €3 007 €8 752 €---
1617 044 €7 718 €2 767 €9 326 €---
1717 385 €7 469 €2 518 €9 916 €---
1817 733 €7 212 €2 261 €10 521 €---
1918 087 €6 946 €1 995 €11 142 €---
2018 449 €6 670 €1 718 €11 780 €---
2118 818 €6 384 €1 433 €12 435 €---
2219 194 €6 087 €1 136 €13 107 €---
2319 578 €5 781 €830 €13 798 €---
2419 970 €5 463 €512 €14 507 €---
2520 369 €5 134 €183 €15 236 €---
TOTAL405 632 €259 657 €81 481 €145 976 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 659 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 659 €-6 420 €+9 079 €
2+2 659 €0 €+2 659 €
3+2 659 €0 €+2 659 €
4+2 659 €0 €+2 659 €
5+2 659 €0 €+2 659 €
6+2 659 €0 €+2 659 €
7+2 659 €0 €+2 659 €
8+2 659 €0 €+2 659 €
9+2 659 €+361 €+2 298 €
10+2 659 €+1 829 €+830 €
11+2 659 €+1 980 €+679 €
12+2 659 €+2 135 €+524 €
13+2 659 €+2 294 €+365 €
14+2 659 €+2 458 €+201 €
15+2 659 €+2 626 €+33 €
16+2 659 €+2 798 €-139 €
17+2 659 €+2 975 €-316 €
18+2 659 €+3 156 €-497 €
19+2 659 €+3 343 €-684 €
20+2 659 €+3 534 €-875 €
21+2 659 €+3 730 €-1 071 €
22+2 659 €+3 932 €-1 273 €
23+2 659 €+4 139 €-1 480 €
24+2 659 €+4 352 €-1 693 €
25+2 659 €+4 571 €-1 912 €
Total+66 475 €+43 793 €+22 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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