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Appartement - 4 pièce(s) - 70 m²

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface70m²
Coût Total96 340€
Loyer Annuel8 575€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE - T4 de 70 m² avec deux loggias - Vue dégagée - 60 000 €Situé au 12? étage avec ascenseur d'une résidence entretenue, découvrez cet appartement T4 de 70 m² offrant une vue dégagée et une belle luminosité.Il se compose d'une entrée, d'un séjour agréable, de trois chambres, d'une cuisine, d'une salle de bains ainsi que de deux loggias, idéales pour profiter d'espaces extérieurs supplémentaires. Une cave complète ce bien.Son agencement fonctionnel et son potentiel en font une excellente opportunité pour une résidence principale ou un investissement locatif.À proximité des commerces, transports et commodités, cet appartement bénéficie d'un emplacement pratique au coeur de Saint-Pierre-des-Corps.Prix : 60 000 €Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous

Numéro de mandat : 3687

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.393462, 0.722574
Total : 96 340€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 31 540€
Valeur du bien : 91 540€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8575€/an
Fourchette totale : 578€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6932€ - 10607€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 575,34 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 274 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-50 274€ (-45.6%)
Marge achat-revente :13 934€ (12.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :38,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 518,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 576,36€
Coût de l'assurance :11 560,80€
Taxe foncière : 857,45€/an
Soit par mois : 71,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Installation d'un nouvel électroménager (plaque, four, hotte, frigo) pour compléter la cuisine.
Quantité: 1 cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - électroménager absent.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet ou pose de nouveau revêtement dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 540 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Électroménager:7 500€
    Électroménager complet: 1 cuisine complète: 3500€ (inclus plaque, four, hotte, frigo), Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 8000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 2000€ = 10000€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Rafraîchissement du parquet: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 575 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 340 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 142 €
Revenus locatifs : +8 575 €
Charges déductibles : -36 142 €
Résultat foncier Année 1 : -27 567 €(Déficit de 27 567 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 167 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 602 €/an
Revenus locatifs : +8 575 €
Charges déductibles : -4 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 973 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6167.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 575 €36 145 €3 285 €-27 570 €21 400 €6 170 €6 170 €
28 746 €4 518 €3 198 €4 228 €--1 942 €
38 921 €4 428 €3 109 €4 492 €---
49 099 €4 336 €3 016 €4 764 €---
59 281 €4 240 €2 920 €5 042 €---
69 467 €4 140 €2 820 €5 327 €---
79 656 €4 037 €2 717 €5 619 €---
89 849 €3 931 €2 611 €5 919 €---
910 046 €3 820 €2 501 €6 226 €---
1010 247 €3 706 €2 386 €6 541 €---
1110 452 €3 588 €2 268 €6 864 €---
1210 661 €3 466 €2 146 €7 195 €---
1310 875 €3 339 €2 019 €7 535 €---
1411 092 €3 208 €1 888 €7 884 €---
1511 314 €3 073 €1 753 €8 241 €---
1611 540 €2 932 €1 613 €8 608 €---
1711 771 €2 787 €1 467 €8 984 €---
1812 006 €2 637 €1 317 €9 370 €---
1912 247 €2 481 €1 161 €9 765 €---
2012 491 €2 320 €1 000 €10 171 €---
2112 741 €2 153 €834 €10 588 €---
2212 996 €1 981 €661 €11 015 €---
2313 256 €1 802 €482 €11 454 €---
2413 521 €1 617 €297 €11 904 €---
2513 792 €1 426 €106 €12 366 €---
TOTAL274 645 €112 113 €47 576 €162 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 801 €-6 420 €+8 221 €
2+1 801 €0 €+1 801 €
3+1 801 €+765 €+1 036 €
4+1 801 €+1 429 €+372 €
5+1 801 €+1 513 €+288 €
6+1 801 €+1 598 €+203 €
7+1 801 €+1 686 €+115 €
8+1 801 €+1 776 €+25 €
9+1 801 €+1 868 €-67 €
10+1 801 €+1 962 €-161 €
11+1 801 €+2 059 €-258 €
12+1 801 €+2 159 €-358 €
13+1 801 €+2 261 €-460 €
14+1 801 €+2 365 €-564 €
15+1 801 €+2 472 €-671 €
16+1 801 €+2 582 €-781 €
17+1 801 €+2 695 €-894 €
18+1 801 €+2 811 €-1 010 €
19+1 801 €+2 930 €-1 129 €
20+1 801 €+3 051 €-1 250 €
21+1 801 €+3 176 €-1 375 €
22+1 801 €+3 305 €-1 504 €
23+1 801 €+3 436 €-1 635 €
24+1 801 €+3 571 €-1 770 €
25+1 801 €+3 710 €-1 909 €
Total+45 025 €+48 759 €+-3 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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