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Maison à vendre

VilleChâteaudun (28)
Surface417.5
Coût Total561 575
Loyer Annuel41 741
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+146
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 417.5 m²
Prix au m² : 1 005,99 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 84 m²), 7 chambres, 7 parkings: Box de stationnement, Garage, 5 parkings, Exposition ouest, Pas de balcon

Dans la commune de Châteaudun, nous mettons en vente cette villa dotée de 7 chambres. La maison fut construite en 1723, le bâtiment dégage le charme de son histoire. Habitation intéressante pour une famille nombreuse. L'agence immobilière ALAIN PALLY - VAL DU LOIR IMMOBILIER se fera un plaisir de vous aider si vous souhaitez visiter ce bien. L'espace intérieur se constitue d'un coin salon de 84m², un espace nuit comprenant 7 chambres et un espace cuisine. La superficie habitable est de 417.49m² environ. Avec autant de chambres, l'une d'elles pourrait être convertie en atelier de peinture. Pour le bien-être de tous, un grand nombre de pièces d'eau va vous aider à commencer la journée sans stress. Le jardin de 407m² est idéal pour jouer en extérieur si vous avez des enfants. Elle s'accompagne d'une aire de parking privative et un garage privatif. Prix de vente : 550 000 €.

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.077098, 1.323024
Total : 561 575
Prix d'acquisition : 420 000
Travaux : 107 975
Valeur du bien : 527 975
Frais de notaire : 33 600
Coût estimé : 33 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 417.5
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 3478€/mois
Loyer annuel estimé : 41741€/an
Fourchette totale : 2878€ - 4204€/mois
Fourchette annuelle : 34537€ - 50447€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 276,6 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :532 981
Prix d'achat :420 000
Décote à l'achat :-112 981 (-21.2%)
Marge achat-revente :-28 594€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :561 575
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 820,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :163,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 984,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :284 551,10
Coût de l'assurance :49 137,81
Taxe foncière : 4 174,06€/an
Soit par mois : 347,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 478,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 332,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 417.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 417.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 52 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 975(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:20 875
    Isolation combles: 417.5 m² × 50€/m² = 20875€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:52 000
    Fenêtres double vitrage: 52 fenêtres × 1000€/fenêtre = 52000€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 300
    Parquet flottant: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon:1 800
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 84 875✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 741 €/an
Calcul : 3 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 561 575 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 966 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 174 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 975
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 133 691
Revenus locatifs : +41 741
Charges déductibles : -133 691
Résultat foncier Année 1 : -91 950(Déficit de 91 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 550
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 716 €/an
Revenus locatifs : +41 741
Charges déductibles : -25 716
Résultat foncier Années 2+ : 16 025 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70550.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 741133 70919 595-91 96821 400 €70 568 €70 568 €
242 57525 22319 08317 353--53 216 €
343 42724 69318 55418 734--34 482 €
444 29524 14518 00520 151--14 331 €
545 18123 57617 43721 605---
646 08522 98816 84823 097---
747 00722 37816 23824 629---
847 94721 74615 60726 201---
948 90621 09214 95227 814---
1049 88420 41414 27429 470---
1150 88219 71213 57231 170---
1251 89918 98512 84532 915---
1352 93718 23112 09234 706---
1453 99617 45111 31136 545---
1555 07616 64210 50338 434---
1656 17715 8059 66540 373---
1757 30114 9378 79842 364---
1858 44714 0397 89944 408---
1959 61613 1086 96846 508---
2060 80812 1446 00448 665---
2162 02411 1455 00550 880---
2263 26510 1103 97153 155---
2364 5309 0382 89955 492---
2465 8217 9281 78857 893---
2567 1376 77863860 359---
TOTAL1 336 964546 015284 551790 94921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 790 949
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 766-6 420+15 186
2+8 7660+8 766
3+8 7660+8 766
4+8 7660+8 766
5+8 766+2 182+6 584
6+8 766+6 929+1 837
7+8 766+7 389+1 377
8+8 766+7 860+906
9+8 766+8 344+422
10+8 766+8 841-75
11+8 766+9 351-585
12+8 766+9 874-1 108
13+8 766+10 412-1 646
14+8 766+10 964-2 198
15+8 766+11 530-2 764
16+8 766+12 112-3 346
17+8 766+12 709-3 943
18+8 766+13 322-4 556
19+8 766+13 952-5 186
20+8 766+14 599-5 833
21+8 766+15 264-6 498
22+8 766+15 946-7 180
23+8 766+16 648-7 882
24+8 766+17 368-8 602
25+8 766+18 108-9 342
Total+219 150+237 285+-18 135
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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