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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâteaudun (28)
Surface417.5m²
Coût Total561 575€
Loyer Annuel41 741€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 417.5 m²
Prix au m² : 1 005,99 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 84 m²), 7 chambres, 7 parkings: Box de stationnement, Garage, 5 parkings, Exposition ouest, Pas de balcon

Dans la commune de Châteaudun, nous mettons en vente cette villa dotée de 7 chambres. La maison fut construite en 1723, le bâtiment dégage le charme de son histoire. Habitation intéressante pour une famille nombreuse. L'agence immobilière ALAIN PALLY - VAL DU LOIR IMMOBILIER se fera un plaisir de vous aider si vous souhaitez visiter ce bien. L'espace intérieur se constitue d'un coin salon de 84m², un espace nuit comprenant 7 chambres et un espace cuisine. La superficie habitable est de 417.49m² environ. Avec autant de chambres, l'une d'elles pourrait être convertie en atelier de peinture. Pour le bien-être de tous, un grand nombre de pièces d'eau va vous aider à commencer la journée sans stress. Le jardin de 407m² est idéal pour jouer en extérieur si vous avez des enfants. Elle s'accompagne d'une aire de parking privative et un garage privatif. Prix de vente : 550 000 €.

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.077098, 1.323024
Total : 561 575€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 107 975€
Valeur du bien : 527 975€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 417.5m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 3478€/mois
Loyer annuel estimé : 41741€/an
Fourchette totale : 2878€ - 4204€/mois
Fourchette annuelle : 34537€ - 50447€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 276,6 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :532 981 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-112 981€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-28 594€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :561 575€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 820,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :163,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 984,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :284 551,10€
Coût de l'assurance :49 137,81€
Taxe foncière : 4 174,06€/an
Soit par mois : 347,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 478,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 332,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 417.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 417.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 52 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 975 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:20 875€
    Isolation combles: 417.5 m² × 50€/m² = 20875€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:52 000€
    Fenêtres double vitrage: 52 fenêtres × 1000€/fenêtre = 52000€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 300€
    Parquet flottant: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 84 875€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 741 €/an
Calcul : 3 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 561 575 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 966 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 174 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 975 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 133 691 €
Revenus locatifs : +41 741 €
Charges déductibles : -133 691 €
Résultat foncier Année 1 : -91 950 €(Déficit de 91 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 716 €/an
Revenus locatifs : +41 741 €
Charges déductibles : -25 716 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 025 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70550.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 741 €133 709 €19 595 €-91 968 €21 400 €70 568 €70 568 €
242 575 €25 223 €19 083 €17 353 €--53 216 €
343 427 €24 693 €18 554 €18 734 €--34 482 €
444 295 €24 145 €18 005 €20 151 €--14 331 €
545 181 €23 576 €17 437 €21 605 €---
646 085 €22 988 €16 848 €23 097 €---
747 007 €22 378 €16 238 €24 629 €---
847 947 €21 746 €15 607 €26 201 €---
948 906 €21 092 €14 952 €27 814 €---
1049 884 €20 414 €14 274 €29 470 €---
1150 882 €19 712 €13 572 €31 170 €---
1251 899 €18 985 €12 845 €32 915 €---
1352 937 €18 231 €12 092 €34 706 €---
1453 996 €17 451 €11 311 €36 545 €---
1555 076 €16 642 €10 503 €38 434 €---
1656 177 €15 805 €9 665 €40 373 €---
1757 301 €14 937 €8 798 €42 364 €---
1858 447 €14 039 €7 899 €44 408 €---
1959 616 €13 108 €6 968 €46 508 €---
2060 808 €12 144 €6 004 €48 665 €---
2162 024 €11 145 €5 005 €50 880 €---
2263 265 €10 110 €3 971 €53 155 €---
2364 530 €9 038 €2 899 €55 492 €---
2465 821 €7 928 €1 788 €57 893 €---
2567 137 €6 778 €638 €60 359 €---
TOTAL1 336 964 €546 015 €284 551 €790 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 790 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 766 €-6 420 €+15 186 €
2+8 766 €0 €+8 766 €
3+8 766 €0 €+8 766 €
4+8 766 €0 €+8 766 €
5+8 766 €+2 182 €+6 584 €
6+8 766 €+6 929 €+1 837 €
7+8 766 €+7 389 €+1 377 €
8+8 766 €+7 860 €+906 €
9+8 766 €+8 344 €+422 €
10+8 766 €+8 841 €-75 €
11+8 766 €+9 351 €-585 €
12+8 766 €+9 874 €-1 108 €
13+8 766 €+10 412 €-1 646 €
14+8 766 €+10 964 €-2 198 €
15+8 766 €+11 530 €-2 764 €
16+8 766 €+12 112 €-3 346 €
17+8 766 €+12 709 €-3 943 €
18+8 766 €+13 322 €-4 556 €
19+8 766 €+13 952 €-5 186 €
20+8 766 €+14 599 €-5 833 €
21+8 766 €+15 264 €-6 498 €
22+8 766 €+15 946 €-7 180 €
23+8 766 €+16 648 €-7 882 €
24+8 766 €+17 368 €-8 602 €
25+8 766 €+18 108 €-9 342 €
Total+219 150 €+237 285 €+-18 135 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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