Achat appartement

Bien expiré

VilleBeaucaire (30)

Surface65m²

Coût Total1 072 310€

Loyer Annuel7 511€

Rentabilité0.70%

Cashflow/mois-5 044€

Prix : 77 000 €

Surface : 65 m²

Prix au m² : 1 184,62 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 65 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz radiateur, Salle de séjour : 26 m², Etat : bon

Situé dans la charmante ville de Beaucaire, cet appartement entièrement rénové se trouve au demi-étage d'une résidence Il se compose d'un séjour lumineux avec un balcon, d'une cuisine, de deux chambres confortables, ainsi que d'une salle d' eau L'appartement a bénéficié d'une rénovation soignée, vous permettant d'emménager sans travaux. Sa situation offre un accès rapide aux commodités, commerces, écoles et transports. Idéal pour un premier achat, un investissement locatif proche Nimes, Arles, Avinon TGV Copropriété de 8 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 873.00 euros.

Ville : Beaucaire

Département : Gard

Région : Occitanie

Code postal : 30300

Coordonnées : 43.810210, 4.643760

Total : 1 072 310€

Prix d'acquisition : 77 000€

Travaux : 989 150€

Valeur du bien : 1 066 150€

Frais de notaire : 6 160€

Coût estimé : 6 160€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 65m²

Loyer prédit : 9.63€/m²/mois

Fourchette : 7.75€ - 11.96€/m²/mois

Loyer total estimé : 626€/mois

Loyer annuel estimé : 7511€/an

Fourchette totale : 504€ - 777€/mois

Fourchette annuelle : 6047€ - 9330€/an

Rentabilité brute :0.70%

Fourchette de rentabilité :0.56% - 0.87%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :1 072 310€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 231,21€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :303,82€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 5 535,03€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :497 052,08€

Coût de l'assurance :91 146,35€

Taxe foncière : 751,12€/an

Soit par mois : 62,59€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 72,75€/mois

Soit par an : 873,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 625,94€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 5 670,37€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-5 044,43€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 68 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.

Quantité: 1 système pour 65 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.

Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.

Quantité: cuisine complète (8 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon.

Quantité: salon (25 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :989 150 €(15 218 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:977 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 65 m² × 15 000€/système = 15 000€, Main d'œuvre: 2 000€
Menuiseries:7 200€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1 000€/fenêtre = 6 000€, Main d'œuvre: 1 200€
Eau chaude:500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€/chauffe-eau = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:1 200€
Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 6 000€/cuisine = 6 000€, Main d'œuvre: 1 200€
Chambres:1 500€
Peinture 2 chambres (24 m²): 24 m² × 50€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
Salon:1 750€
Peinture salon (25 m²): 25 m² × 50€/m² = 1 250€, Main d'œuvre: 500€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 984 700€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 511 €/an

Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 34 504 €/an

Base de calcul : Emprunt de 1 072 310 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 3 646 €/an

Calcul : 304 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 751 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 873 €/an

Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 989 150 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 028 924 €

Revenus locatifs : +7 511 €

Charges déductibles : -1 028 924 €

Résultat foncier Année 1 : -1 021 413 €(Déficit de 1 021 413 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 1 000 013 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 774 €/an

Revenus locatifs : +7 511 €

Charges déductibles : -39 774 €

Résultat foncier Années 2+ : -32 263 €/an(Déficit de 32 263 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 973019.98 € reporté.

Prix d'achat du bien : 77 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 820 €/an

Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 511 €	1 028 958 €	34 538 €	-1 021 447 €	21 400 €	1 000 047 €	1 000 047 €
2	7 661 €	38 873 €	33 603 €	-31 212 €	5 270 €	25 942 €	1 025 989 €
3	7 815 €	37 908 €	32 638 €	-30 093 €	5 270 €	24 823 €	1 050 812 €
4	7 971 €	36 911 €	31 641 €	-28 940 €	5 270 €	23 670 €	1 074 482 €
5	8 130 €	35 881 €	30 611 €	-27 750 €	5 270 €	22 480 €	1 096 962 €
6	8 293 €	34 816 €	29 546 €	-26 523 €	5 270 €	21 253 €	1 118 216 €
7	8 459 €	33 717 €	28 447 €	-25 258 €	5 270 €	19 988 €	1 138 203 €
8	8 628 €	32 581 €	27 311 €	-23 953 €	5 270 €	18 683 €	1 156 886 €
9	8 801 €	31 407 €	26 137 €	-22 607 €	5 270 €	17 337 €	1 174 223 €
10	8 977 €	30 195 €	24 925 €	-21 218 €	5 270 €	15 948 €	1 190 171 €
11	9 156 €	28 942 €	23 672 €	-19 786 €	5 270 €	14 516 €	1 204 687 €
12	9 339 €	27 648 €	22 378 €	-18 309 €	5 270 €	13 039 €	217 680 €
13	9 526 €	26 312 €	21 042 €	-16 786 €	5 270 €	11 516 €	203 253 €
14	9 717 €	24 931 €	19 661 €	-15 214 €	5 270 €	9 944 €	188 374 €
15	9 911 €	23 504 €	18 234 €	-13 593 €	5 270 €	8 323 €	173 027 €
16	10 109 €	22 030 €	16 760 €	-11 921 €	5 270 €	6 651 €	157 197 €
17	10 311 €	20 507 €	15 237 €	-10 196 €	5 270 €	4 926 €	140 870 €
18	10 518 €	18 934 €	13 664 €	-8 417 €	5 270 €	3 147 €	124 029 €
19	10 728 €	17 309 €	12 039 €	-6 581 €	5 270 €	1 311 €	106 657 €
20	10 942 €	15 630 €	10 360 €	-4 688 €	4 688 €	-	89 321 €
21	11 161 €	13 896 €	8 626 €	-2 734 €	2 734 €	-	73 373 €
22	11 385 €	12 104 €	6 834 €	-719 €	719 €	-	58 856 €
23	11 612 €	10 253 €	4 983 €	1 360 €	-	-	44 458 €
24	11 844 €	8 340 €	3 070 €	3 504 €	-	-	30 798 €
25	12 081 €	6 365 €	1 095 €	5 717 €	-	-	18 641 €
TOTAL	240 588 €	1 617 952 €	497 052 €	-1 377 364 €	124 401 €	Report final : 18 641 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 37 320 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 18 641 €

Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans

Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 377 364 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 511 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 577 €	-6 420 €	+7 997 €
2	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
3	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
4	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
5	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
6	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
7	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
8	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
9	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
10	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
11	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
12	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
13	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
14	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
15	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
16	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
17	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
18	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
19	+1 577 €	-1 581 €	+3 158 €
20	+1 577 €	-1 406 €	+2 983 €
21	+1 577 €	-820 €	+2 397 €
22	+1 577 €	-216 €	+1 793 €
23	+1 577 €	0 €	+1 577 €
24	+1 577 €	0 €	+1 577 €
25	+1 577 €	0 €	+1 577 €
Total	+39 425 €	-37 320 €	+76 745 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat appartement

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📝 Description

📍 Localisation

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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