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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Thomas-de-Courceriers (53)
Surface102.7m²
Coût Total132 532€
Loyer Annuel7 981€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 970 €
Surface : 102.7 m²
Prix au m² : 564,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé en village, cette maison de bourg comprenant: -Au rez de chaussée: séjour/ salon avec cheminée insert et cuisine. -Au demi niveau: dégagement avec rangements, deux chambres. -A l'étage: mezzanine, salle d'eau/ toilette.

Cour, dépendance donnant accès au jardin. Verger à proximité.

57 970 euros. 55 000 euros + Honoraires de négo. : 2 970 euros (soit 5,40% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Saint-Thomas-de-Courceriers
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53160
Coordonnées : 48.259937, -0.262256
Total : 132 532€
Prix d'acquisition : 57 970€
Travaux : 69 924€
Valeur du bien : 127 894€
Frais de notaire : 4 638€
Coût estimé : 4 638€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.7m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7981€/an
Fourchette totale : 512€ - 863€/mois
Fourchette annuelle : 6148€ - 10359€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :85 583 €
Prix d'achat :57 970 €
Décote à l'achat :-27 613€ (-32.3%)
Marge achat-revente :-46 949€ (-54.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 695,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 387,95€
Coût de l'assurance :11 596,55€
Taxe foncière : 798,09€/an
Soit par mois : 66,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102.7 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102.7 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 924 €(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ (moyenne) + 2000€ (pose) = 13000€
  • Isolation:12 824€
    Isolation toiture/combles: 102.7 m² × 60€/m² (moyenne) = 6162€, Main d'œuvre: 500€ = 6662€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ (moyenne) = 10400€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (moyenne pour 18 m²)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1400€/m² (moyenne) = 7000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 240€/m² (moyenne) = 7200€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² (moyenne) = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Thomas-de-Courceriers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 224€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 981 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 532 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 924 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 635 €
Revenus locatifs : +7 981 €
Charges déductibles : -75 635 €
Résultat foncier Année 1 : -67 654 €(Déficit de 67 654 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 254 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 711 €/an
Revenus locatifs : +7 981 €
Charges déductibles : -5 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46253.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 970 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 681 €(65% de 57 970 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 370 €/an
Calcul : 37 681 € × 3,636% = 1 370 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 981 €75 639 €4 453 €-67 658 €21 400 €46 258 €46 258 €
28 140 €5 597 €4 335 €2 544 €--43 714 €
38 303 €5 474 €4 213 €2 829 €--40 886 €
48 469 €5 348 €4 086 €3 121 €--37 764 €
58 639 €5 217 €3 955 €3 422 €--34 342 €
68 812 €5 082 €3 820 €3 730 €--30 612 €
78 988 €4 941 €3 679 €4 046 €--26 566 €
89 167 €4 796 €3 535 €4 371 €--22 195 €
99 351 €4 647 €3 385 €4 704 €--17 491 €
109 538 €4 491 €3 229 €5 046 €--12 444 €
119 729 €4 331 €3 069 €5 398 €--7 047 €
129 923 €4 165 €2 903 €5 758 €---
1310 122 €3 993 €2 731 €6 129 €---
1410 324 €3 815 €2 553 €6 509 €---
1510 531 €3 632 €2 370 €6 899 €---
1610 741 €3 441 €2 179 €7 300 €---
1710 956 €3 245 €1 983 €7 711 €---
1811 175 €3 041 €1 779 €8 134 €---
1911 399 €2 830 €1 568 €8 568 €---
2011 627 €2 613 €1 351 €9 014 €---
2111 859 €2 387 €1 125 €9 472 €---
2212 096 €2 154 €892 €9 942 €---
2312 338 €1 913 €651 €10 425 €---
2412 585 €1 663 €401 €10 922 €---
2512 837 €1 405 €143 €11 432 €---
TOTAL255 629 €165 861 €64 388 €89 768 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 768 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 676 €-6 420 €+8 096 €
2+1 676 €0 €+1 676 €
3+1 676 €0 €+1 676 €
4+1 676 €0 €+1 676 €
5+1 676 €0 €+1 676 €
6+1 676 €0 €+1 676 €
7+1 676 €0 €+1 676 €
8+1 676 €0 €+1 676 €
9+1 676 €0 €+1 676 €
10+1 676 €0 €+1 676 €
11+1 676 €0 €+1 676 €
12+1 676 €+1 728 €-52 €
13+1 676 €+1 839 €-163 €
14+1 676 €+1 953 €-277 €
15+1 676 €+2 070 €-394 €
16+1 676 €+2 190 €-514 €
17+1 676 €+2 313 €-637 €
18+1 676 €+2 440 €-764 €
19+1 676 €+2 570 €-894 €
20+1 676 €+2 704 €-1 028 €
21+1 676 €+2 842 €-1 166 €
22+1 676 €+2 983 €-1 307 €
23+1 676 €+3 128 €-1 452 €
24+1 676 €+3 277 €-1 601 €
25+1 676 €+3 429 €-1 753 €
Total+41 900 €+29 045 €+12 855 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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