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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLabrit (40)
Surface192m²
Coût Total276 260€
Loyer Annuel16 304€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 40 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Balcon, Jardin, Terrasse, Exposition sud-ouest, Pas de cave, Non meublé

Maison d'architecte de 1968 Charme & volumes Construite avec des matériaux de qualité, cette belle maison d'architecte de 1968 séduira les amateurs de caractère et de beaux espaces.Elle offre une entrée accueillante, un vaste séjour avec palier, une salle à manger lumineuse, une cuisine, une véranda ainsi que 5 chambres, dont 2 avec terrasse privative. Vous y trouverez également plusieurs points d'eau, 2 bureaux, ainsi que 2 entrées indépendantes offrant de nombreuses possibilités (profession libérale, grande famille, télétravail…). Côté confort : chauffage fioul complété par une pompe à chaleur. Le tout sur un magnifique terrain de 1 766 m² avec garage double. Une propriété rare, aux volumes généreux et au fort potentiel.

Ville : Labrit
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40420
Coordonnées : 44.106352, -0.543726
Total : 276 260€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 68 900€
Valeur du bien : 260 900€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16304€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1767€/mois
Fourchette annuelle : 12537€ - 21203€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 863,18 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 730 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-165 730€ (-46.3%)
Marge achat-revente :81 470€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 380,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :80,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 460,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 758,36€
Coût de l'assurance :24 172,75€
Taxe foncière : 1 630,38€/an
Soit par mois : 135,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 358,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 596,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul existant
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface totale)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage usé
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (estimation 30 m²)
Raison: État 2/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 900 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ + 10 prises × 50€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labrit (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 304 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 260 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 990 €
Revenus locatifs : +16 304 €
Charges déductibles : -80 990 €
Résultat foncier Année 1 : -64 686 €(Déficit de 64 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 286 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 090 €/an
Revenus locatifs : +16 304 €
Charges déductibles : -12 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43286.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 304 €80 999 €9 502 €-64 695 €21 400 €43 295 €43 295 €
216 630 €11 850 €9 252 €4 780 €--38 515 €
316 962 €11 591 €8 994 €5 371 €--33 144 €
417 302 €11 324 €8 726 €5 978 €--27 166 €
517 648 €11 047 €8 449 €6 601 €--20 565 €
618 001 €10 760 €8 163 €7 241 €--13 324 €
718 361 €10 463 €7 866 €7 898 €--5 426 €
818 728 €10 155 €7 558 €8 573 €---
919 102 €9 837 €7 240 €9 265 €---
1019 485 €9 507 €6 910 €9 977 €---
1119 874 €9 166 €6 569 €10 708 €---
1220 272 €8 813 €6 216 €11 459 €---
1320 677 €8 447 €5 850 €12 230 €---
1421 091 €8 068 €5 471 €13 022 €---
1521 512 €7 676 €5 079 €13 836 €---
1621 943 €7 270 €4 673 €14 673 €---
1722 382 €6 850 €4 253 €15 532 €---
1822 829 €6 415 €3 817 €16 415 €---
1923 286 €5 964 €3 367 €17 322 €---
2023 752 €5 497 €2 900 €18 254 €---
2124 227 €5 014 €2 417 €19 212 €---
2224 711 €4 514 €1 917 €20 197 €---
2325 205 €3 996 €1 399 €21 209 €---
2425 709 €3 460 €863 €22 249 €---
2526 224 €2 905 €308 €23 318 €---
TOTAL522 215 €271 591 €137 758 €250 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 424 €-6 420 €+9 844 €
2+3 424 €0 €+3 424 €
3+3 424 €0 €+3 424 €
4+3 424 €0 €+3 424 €
5+3 424 €0 €+3 424 €
6+3 424 €0 €+3 424 €
7+3 424 €0 €+3 424 €
8+3 424 €+944 €+2 480 €
9+3 424 €+2 780 €+644 €
10+3 424 €+2 993 €+431 €
11+3 424 €+3 212 €+212 €
12+3 424 €+3 438 €-14 €
13+3 424 €+3 669 €-245 €
14+3 424 €+3 907 €-483 €
15+3 424 €+4 151 €-727 €
16+3 424 €+4 402 €-978 €
17+3 424 €+4 660 €-1 236 €
18+3 424 €+4 924 €-1 500 €
19+3 424 €+5 197 €-1 773 €
20+3 424 €+5 476 €-2 052 €
21+3 424 €+5 764 €-2 340 €
22+3 424 €+6 059 €-2 635 €
23+3 424 €+6 363 €-2 939 €
24+3 424 €+6 675 €-3 251 €
25+3 424 €+6 995 €-3 571 €
Total+85 600 €+75 187 €+10 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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