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Maison à vendre

VilleLabrit (40)
Surface192
Coût Total276 260
Loyer Annuel16 304
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-238
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 40 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Balcon, Jardin, Terrasse, Exposition sud-ouest, Pas de cave, Non meublé

Maison d'architecte de 1968 Charme & volumes Construite avec des matériaux de qualité, cette belle maison d'architecte de 1968 séduira les amateurs de caractère et de beaux espaces.Elle offre une entrée accueillante, un vaste séjour avec palier, une salle à manger lumineuse, une cuisine, une véranda ainsi que 5 chambres, dont 2 avec terrasse privative. Vous y trouverez également plusieurs points d'eau, 2 bureaux, ainsi que 2 entrées indépendantes offrant de nombreuses possibilités (profession libérale, grande famille, télétravail…). Côté confort : chauffage fioul complété par une pompe à chaleur. Le tout sur un magnifique terrain de 1 766 m² avec garage double. Une propriété rare, aux volumes généreux et au fort potentiel.

Ville : Labrit
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40420
Coordonnées : 44.106352, -0.543726
Total : 276 260
Prix d'acquisition : 192 000
Travaux : 68 900
Valeur du bien : 260 900
Frais de notaire : 15 360
Coût estimé : 15 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16304€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1767€/mois
Fourchette annuelle : 12537€ - 21203€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 863,18 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 730
Prix d'achat :192 000
Décote à l'achat :-165 730 (-46.3%)
Marge achat-revente :81 470€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 380,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :80,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 460,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 758,36
Coût de l'assurance :24 172,75
Taxe foncière : 1 630,38€/an
Soit par mois : 135,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 358,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 596,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul existant
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface totale)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage usé
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (estimation 30 m²)
Raison: État 2/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 900(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ + 10 prises × 50€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labrit (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 304 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 260 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 990
Revenus locatifs : +16 304
Charges déductibles : -80 990
Résultat foncier Année 1 : -64 686(Déficit de 64 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 286
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 090 €/an
Revenus locatifs : +16 304
Charges déductibles : -12 090
Résultat foncier Années 2+ : 4 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43286.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 30480 9999 502-64 69521 400 €43 295 €43 295 €
216 63011 8509 2524 780--38 515 €
316 96211 5918 9945 371--33 144 €
417 30211 3248 7265 978--27 166 €
517 64811 0478 4496 601--20 565 €
618 00110 7608 1637 241--13 324 €
718 36110 4637 8667 898--5 426 €
818 72810 1557 5588 573---
919 1029 8377 2409 265---
1019 4859 5076 9109 977---
1119 8749 1666 56910 708---
1220 2728 8136 21611 459---
1320 6778 4475 85012 230---
1421 0918 0685 47113 022---
1521 5127 6765 07913 836---
1621 9437 2704 67314 673---
1722 3826 8504 25315 532---
1822 8296 4153 81716 415---
1923 2865 9643 36717 322---
2023 7525 4972 90018 254---
2124 2275 0142 41719 212---
2224 7114 5141 91720 197---
2325 2053 9961 39921 209---
2425 7093 46086322 249---
2526 2242 90530823 318---
TOTAL522 215271 591137 758250 62421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 624
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 424-6 420+9 844
2+3 4240+3 424
3+3 4240+3 424
4+3 4240+3 424
5+3 4240+3 424
6+3 4240+3 424
7+3 4240+3 424
8+3 424+944+2 480
9+3 424+2 780+644
10+3 424+2 993+431
11+3 424+3 212+212
12+3 424+3 438-14
13+3 424+3 669-245
14+3 424+3 907-483
15+3 424+4 151-727
16+3 424+4 402-978
17+3 424+4 660-1 236
18+3 424+4 924-1 500
19+3 424+5 197-1 773
20+3 424+5 476-2 052
21+3 424+5 764-2 340
22+3 424+6 059-2 635
23+3 424+6 363-2 939
24+3 424+6 675-3 251
25+3 424+6 995-3 571
Total+85 600+75 187+10 413
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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