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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNancy (54)
Surface104m²
Coût Total223 200€
Loyer Annuel13 454€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 730,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, 4 chambres, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. Centre-ville de Nancy à proximité de la Place Charles III, dans résidence sécurisée, bel appartement rafraichie entièrement situé au 3ème étage avec ascenseur de 104 m² comprenant un séjour de 22 m², cuisine nue, 4 chambres, une salle de bains et nombreux placards. Chauffage individuel au gaz. DPE : C Charges trimestrielles 450 euros Frais de notaires réduits environ 2,5%, Pas de procédure en cours. Sous réserve de priorité conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Copropriété de 32 lots Référence à rappeler lors de nos échanges : 722C - 072841 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : 722C - 072841 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.688341, 6.183659
Total : 223 200€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 208 800€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1121€/mois
Loyer annuel estimé : 13454€/an
Fourchette totale : 885€ - 1421€/mois
Fourchette annuelle : 10618€ - 17048€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 300 €/m²
Basé sur :1111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 200 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-59 200€ (-24.7%)
Marge achat-revente :16 000€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 120,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 186,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 095,86€
Coût de l'assurance :19 530,00€
Taxe foncière : 1 345,42€/an
Soit par mois : 112,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 121,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 448,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-327,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 77 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sols en béton nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en béton nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Revêtement de sol dans 4 chambres: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Revêtement de sol dans le salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1 (pas d'ajustement).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 121 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 454 €/an
Calcul : 1 121 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 781 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 345 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 507 €
Revenus locatifs : +13 454 €
Charges déductibles : -40 507 €
Résultat foncier Année 1 : -27 053 €(Déficit de 27 053 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 353 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 707 €/an
Revenus locatifs : +13 454 €
Charges déductibles : -11 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16353.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 454 €40 515 €7 788 €-27 060 €10 700 €16 360 €16 360 €
213 723 €11 511 €7 585 €2 212 €--14 148 €
313 998 €11 301 €7 374 €2 697 €--11 452 €
414 278 €11 083 €7 156 €3 195 €--8 257 €
514 563 €10 857 €6 930 €3 706 €--4 550 €
614 854 €10 623 €6 696 €4 232 €--319 €
715 152 €10 381 €6 454 €4 771 €---
815 455 €10 130 €6 203 €5 325 €---
915 764 €9 869 €5 943 €5 894 €---
1016 079 €9 600 €5 673 €6 479 €---
1116 401 €9 321 €5 394 €7 080 €---
1216 729 €9 032 €5 105 €7 697 €---
1317 063 €8 732 €4 806 €8 331 €---
1417 404 €8 422 €4 496 €8 982 €---
1517 753 €8 101 €4 174 €9 652 €---
1618 108 €7 768 €3 841 €10 339 €---
1718 470 €7 423 €3 497 €11 046 €---
1818 839 €7 066 €3 140 €11 773 €---
1919 216 €6 696 €2 770 €12 520 €---
2019 600 €6 313 €2 386 €13 287 €---
2119 992 €5 916 €1 989 €14 076 €---
2220 392 €5 505 €1 578 €14 887 €---
2320 800 €5 079 €1 152 €15 721 €---
2421 216 €4 637 €711 €16 578 €---
2521 640 €4 180 €254 €17 460 €---
TOTAL430 941 €240 061 €113 096 €190 880 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 825 €-3 210 €+6 035 €
2+2 825 €0 €+2 825 €
3+2 825 €0 €+2 825 €
4+2 825 €0 €+2 825 €
5+2 825 €0 €+2 825 €
6+2 825 €0 €+2 825 €
7+2 825 €+1 336 €+1 489 €
8+2 825 €+1 598 €+1 227 €
9+2 825 €+1 768 €+1 057 €
10+2 825 €+1 944 €+881 €
11+2 825 €+2 124 €+701 €
12+2 825 €+2 309 €+516 €
13+2 825 €+2 499 €+326 €
14+2 825 €+2 695 €+130 €
15+2 825 €+2 895 €-70 €
16+2 825 €+3 102 €-277 €
17+2 825 €+3 314 €-489 €
18+2 825 €+3 532 €-707 €
19+2 825 €+3 756 €-931 €
20+2 825 €+3 986 €-1 161 €
21+2 825 €+4 223 €-1 398 €
22+2 825 €+4 466 €-1 641 €
23+2 825 €+4 716 €-1 891 €
24+2 825 €+4 974 €-2 149 €
25+2 825 €+5 238 €-2 413 €
Total+70 625 €+57 264 €+13 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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