Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉpinay-sur-Seine (93)
Surface74m²
Coût Total193 120€
Loyer Annuel14 783€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 148,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Gardien, Cuisine équipée

Appartement 4 pièces 3 Chambres à VENDRE Idéalement situé, à deux pas de tout ! ? Vous cherchez un cadre de vie agréable, à proximité de toutes les commodités ? Cet appartement lumineux de 74 m² est fait pour vous ! ? Emplacement stratégique : Situé au centre ville de Epinay-sur-Seine , vous serez à quelques minutes des commerces, écoles et transports en commun.

Ville : Épinay-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93800
Coordonnées : 48.953385, 2.319362
Total : 193 120€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 180 400€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.65€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 21.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1232€/mois
Loyer annuel estimé : 14783€/an
Fourchette totale : 948€ - 1602€/mois
Fourchette annuelle : 11371€ - 19218€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 996,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 517,67€
Coût de l'assurance :16 415,20€
Taxe foncière : 1 478,31€/an
Soit par mois : 123,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 231,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution recommandée pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 232 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 783 €/an
Calcul : 1 232 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 749 €
Revenus locatifs : +14 783 €
Charges déductibles : -29 749 €
Résultat foncier Année 1 : -14 966 €(Déficit de 14 966 €)
Imputable sur revenu global : 14 966 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 349 €/an
Revenus locatifs : +14 783 €
Charges déductibles : -8 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 434 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 783 €29 755 €6 220 €-14 972 €14 972 €--
215 079 €8 187 €6 052 €6 892 €---
315 380 €8 013 €5 878 €7 367 €---
415 688 €7 833 €5 698 €7 855 €---
516 002 €7 648 €5 513 €8 354 €---
616 322 €7 456 €5 321 €8 866 €---
716 648 €7 258 €5 123 €9 390 €---
816 981 €7 054 €4 919 €9 928 €---
917 321 €6 842 €4 707 €10 479 €---
1017 667 €6 624 €4 489 €11 043 €---
1118 021 €6 398 €4 263 €11 622 €---
1218 381 €6 165 €4 030 €12 216 €---
1318 749 €5 924 €3 790 €12 824 €---
1419 124 €5 676 €3 541 €13 448 €---
1519 506 €5 419 €3 284 €14 087 €---
1619 896 €5 153 €3 018 €14 743 €---
1720 294 €4 879 €2 744 €15 415 €---
1820 700 €4 596 €2 461 €16 104 €---
1921 114 €4 303 €2 168 €16 811 €---
2021 536 €4 001 €1 866 €17 535 €---
2121 967 €3 688 €1 553 €18 279 €---
2222 406 €3 366 €1 231 €19 041 €---
2322 854 €3 032 €897 €19 822 €---
2423 311 €2 688 €553 €20 624 €---
2523 778 €2 332 €197 €21 446 €---
TOTAL473 507 €164 291 €89 518 €309 217 €14 972 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 492 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 104 €-4 492 €+7 596 €
2+3 104 €+2 068 €+1 036 €
3+3 104 €+2 210 €+894 €
4+3 104 €+2 356 €+748 €
5+3 104 €+2 506 €+598 €
6+3 104 €+2 660 €+444 €
7+3 104 €+2 817 €+287 €
8+3 104 €+2 978 €+126 €
9+3 104 €+3 144 €-40 €
10+3 104 €+3 313 €-209 €
11+3 104 €+3 487 €-383 €
12+3 104 €+3 665 €-561 €
13+3 104 €+3 847 €-743 €
14+3 104 €+4 034 €-930 €
15+3 104 €+4 226 €-1 122 €
16+3 104 €+4 423 €-1 319 €
17+3 104 €+4 624 €-1 520 €
18+3 104 €+4 831 €-1 727 €
19+3 104 €+5 043 €-1 939 €
20+3 104 €+5 261 €-2 157 €
21+3 104 €+5 484 €-2 380 €
22+3 104 €+5 712 €-2 608 €
23+3 104 €+5 947 €-2 843 €
24+3 104 €+6 187 €-3 083 €
25+3 104 €+6 434 €-3 330 €
Total+77 600 €+92 765 €+-15 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →