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APPARTEMENT T4 IDEALEMENT SITUÉ

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface75m²
Coût Total84 936€
Loyer Annuel6 917€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 989,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel

Situé à 2min à pieds des commerces de l'avenue Victor Hugo et 10min à pieds de la gare, découvrez cet appartement T4 situé au 1er étage (accessible par un escalier extérieur). Il se compose d'une cuisine, d'un séjour lumineux, de deux chambres, d'un bureau avec placards, d'une salle d'eau ainsi qu'un wc séparé. L'appartements dispose également d'un extérieur. DPE en D. Bien sou­mis au sta­tut de copro­priété / 5 lots / charges de copro­priété de 200¤/an pour le lot. Le prix net ven­deur est de 70.000 ¤ / 10 % d'ho­no­raires d'agence charge acqué­reur soit 77.500¤ FAI. N'attendez plus, contactez l'agence de TULLE pour une visite au 0555939494!

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.262032, 1.762610
Total : 84 936€
Prix d'acquisition : 74 200€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 79 000€
Frais de notaire : 5 936€
Coût estimé : 5 936€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6917€/an
Fourchette totale : 455€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5463€ - 8757€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 936€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :24,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 217,29€
Coût de l'assurance :7 431,90€
Taxe foncière : 691,66€/an
Soit par mois : 57,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 576,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures légèrement datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(64 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Menuiseries:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Eau chaude:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:1 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 917 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 936 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 899 €
Revenus locatifs : +6 917 €
Charges déductibles : -8 899 €
Résultat foncier Année 1 : -1 983 €(Déficit de 1 983 €)
Imputable sur revenu global : 1 983 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 099 €/an
Revenus locatifs : +6 917 €
Charges déductibles : -4 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 817 €/an
Prix d'achat du bien : 74 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230 €(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 917 €8 902 €2 913 €-1 985 €1 985 €--
27 055 €4 025 €2 836 €3 030 €---
37 196 €3 946 €2 757 €3 250 €---
47 340 €3 864 €2 675 €3 476 €---
57 487 €3 779 €2 590 €3 708 €---
67 636 €3 691 €2 502 €3 946 €---
77 789 €3 600 €2 411 €4 190 €---
87 945 €3 505 €2 316 €4 440 €---
98 104 €3 408 €2 219 €4 696 €---
108 266 €3 307 €2 118 €4 959 €---
118 431 €3 202 €2 013 €5 229 €---
128 600 €3 094 €1 905 €5 506 €---
138 772 €2 981 €1 792 €5 791 €---
148 947 €2 865 €1 676 €6 082 €---
159 126 €2 745 €1 556 €6 381 €---
169 309 €2 621 €1 432 €6 688 €---
179 495 €2 492 €1 303 €7 003 €---
189 685 €2 358 €1 169 €7 327 €---
199 879 €2 220 €1 031 €7 658 €---
2010 076 €2 077 €888 €7 999 €---
2110 278 €1 929 €740 €8 348 €---
2210 483 €1 776 €587 €8 707 €---
2310 693 €1 617 €429 €9 075 €---
2410 907 €1 453 €264 €9 454 €---
2511 125 €1 283 €94 €9 842 €---
TOTAL221 541 €76 741 €42 217 €144 800 €1 985 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 596 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 800 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 452 €-596 €+2 048 €
2+1 452 €+909 €+543 €
3+1 452 €+975 €+477 €
4+1 452 €+1 043 €+409 €
5+1 452 €+1 112 €+340 €
6+1 452 €+1 184 €+268 €
7+1 452 €+1 257 €+195 €
8+1 452 €+1 332 €+120 €
9+1 452 €+1 409 €+43 €
10+1 452 €+1 488 €-36 €
11+1 452 €+1 569 €-117 €
12+1 452 €+1 652 €-200 €
13+1 452 €+1 737 €-285 €
14+1 452 €+1 825 €-373 €
15+1 452 €+1 914 €-462 €
16+1 452 €+2 006 €-554 €
17+1 452 €+2 101 €-649 €
18+1 452 €+2 198 €-746 €
19+1 452 €+2 298 €-846 €
20+1 452 €+2 400 €-948 €
21+1 452 €+2 505 €-1 053 €
22+1 452 €+2 612 €-1 160 €
23+1 452 €+2 723 €-1 271 €
24+1 452 €+2 836 €-1 384 €
25+1 452 €+2 953 €-1 501 €
Total+36 300 €+43 440 €+-7 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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