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Maison à vendre

VilleAlzonne (11)
Surface65m²
Coût Total103 420€
Loyer Annuel5 731€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 676,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Exposée plein sud et traversante, maison de village de type T4 sur la commune d'Alzonne. Maison de type 4 avec grenier, cuisine, séjour, wc au rez-de-chaussée, 2 chambres et salle d'eau à l'étage. Travaux d'isolation, de mise aux normes et de décoration à prévoir. Tous commerces, écoles et médecins à proximité.

Ville : Alzonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11170
Coordonnées : 43.255797, 2.177886
Total : 103 420€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 99 900€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 478€/mois
Loyer annuel estimé : 5731€/an
Fourchette totale : 360€ - 633€/mois
Fourchette annuelle : 4326€ - 7591€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,05 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 259 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-29 259€ (-39.9%)
Marge achat-revente :-30 161€ (-41.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 244,48€
Coût de l'assurance :9 049,25€
Taxe foncière : 573,06€/an
Soit par mois : 47,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 477,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation thermique extérieure
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne
Quantité: environ 65 m²
Raison: DPE D - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et carrelage usé
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(860 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:13 000€
    Isolation thermique extérieure: 65 m² × 200€/m² = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alzonne. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 731 €/an
Calcul : 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 307 €
Revenus locatifs : +5 731 €
Charges déductibles : -60 307 €
Résultat foncier Année 1 : -54 576 €(Déficit de 54 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 407 €/an
Revenus locatifs : +5 731 €
Charges déductibles : -4 407 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33175.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 731 €60 310 €3 475 €-54 579 €21 400 €33 179 €33 179 €
25 845 €4 318 €3 383 €1 528 €--31 652 €
35 962 €4 222 €3 287 €1 740 €--29 912 €
46 081 €4 123 €3 188 €1 958 €--27 954 €
56 203 €4 021 €3 086 €2 182 €--25 772 €
66 327 €3 916 €2 981 €2 411 €--23 361 €
76 454 €3 806 €2 871 €2 647 €--20 714 €
86 583 €3 693 €2 758 €2 889 €--17 824 €
96 714 €3 576 €2 641 €3 138 €--14 686 €
106 849 €3 455 €2 520 €3 394 €--11 292 €
116 986 €3 330 €2 395 €3 656 €--7 637 €
127 125 €3 200 €2 265 €3 925 €---
137 268 €3 066 €2 131 €4 202 €---
147 413 €2 928 €1 993 €4 486 €---
157 561 €2 784 €1 849 €4 777 €---
167 713 €2 636 €1 701 €5 077 €---
177 867 €2 482 €1 547 €5 385 €---
188 024 €2 323 €1 388 €5 701 €---
198 185 €2 159 €1 224 €6 026 €---
208 348 €1 989 €1 054 €6 359 €---
218 515 €1 813 €878 €6 702 €---
228 686 €1 631 €696 €7 055 €---
238 859 €1 443 €508 €7 416 €---
249 037 €1 248 €313 €7 788 €---
259 217 €1 047 €112 €8 171 €---
TOTAL183 553 €129 520 €50 244 €54 033 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 033 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 203 €-6 420 €+7 623 €
2+1 203 €0 €+1 203 €
3+1 203 €0 €+1 203 €
4+1 203 €0 €+1 203 €
5+1 203 €0 €+1 203 €
6+1 203 €0 €+1 203 €
7+1 203 €0 €+1 203 €
8+1 203 €0 €+1 203 €
9+1 203 €0 €+1 203 €
10+1 203 €0 €+1 203 €
11+1 203 €0 €+1 203 €
12+1 203 €+1 178 €+25 €
13+1 203 €+1 260 €-57 €
14+1 203 €+1 346 €-143 €
15+1 203 €+1 433 €-230 €
16+1 203 €+1 523 €-320 €
17+1 203 €+1 615 €-412 €
18+1 203 €+1 710 €-507 €
19+1 203 €+1 808 €-605 €
20+1 203 €+1 908 €-705 €
21+1 203 €+2 011 €-808 €
22+1 203 €+2 116 €-913 €
23+1 203 €+2 225 €-1 022 €
24+1 203 €+2 337 €-1 134 €
25+1 203 €+2 451 €-1 248 €
Total+30 075 €+18 501 €+11 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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