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Achat : Maison (41230)

VilleMur-de-Sologne (41)
Surface66m²
Coût Total118 362€
Loyer Annuel6 531€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 780 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 890,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 4 pièces, 3 chambres, 650 m² de terrain, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine séparée

Située à Mur-de-Sologne (41), entre Romorantin et Blois, à proximité immédiate des commerces de proximité et de l'école, cette maison d'environ 66 m² habitables est implantée sur un terrain clos et attenant de 650 m². Elle se compose d'une cuisine indépendante, d'un séjour, d'une arrière-cuisine, d'un petit dégagement desservant trois chambres, ainsi que d'une salle d'eau et de toilettes indépendantes. À l'extérieur, vous bénéficierez d'un agréable terrain clos de 650 m² ainsi que d'un abri de jardin. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant la possibilité de repenser et d'aménager les espaces selon vos envies et vos besoins. Une maison offrant un beau potentiel, idéalement située pour profiter de la proximité des commodités et de l'environnement calme de la Sologne.

Ville : Mur-de-Sologne
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41230
Coordonnées : 47.412500, 1.608610
Total : 118 362€
Prix d'acquisition : 58 780€
Travaux : 54 880€
Valeur du bien : 113 660€
Frais de notaire : 4 702€
Coût estimé : 4 702€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6531€/an
Fourchette totale : 430€ - 688€/mois
Fourchette annuelle : 5166€ - 8256€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 491,8 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 458 €
Prix d'achat :58 780 €
Décote à l'achat :-39 678€ (-40.3%)
Marge achat-revente :-19 904€ (-20.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 362€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 451,66€
Coût de l'assurance :10 356,68€
Taxe foncière : 653,05€/an
Soit par mois : 54,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 544,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 678,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement complet du salon : peinture, revêtement de sol, éclairage
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 880 €(832 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280€
    Isolation toiture/combles: 66 m² × 80€/m² = 5280€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant peinture, revêtement sol, électricité, main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant peinture, revêtement sol, éclairage, main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation importante:10 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mur-de-Sologne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 531 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 362 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 979 €
Revenus locatifs : +6 531 €
Charges déductibles : -59 979 €
Résultat foncier Année 1 : -53 449 €(Déficit de 53 449 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 049 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 099 €/an
Revenus locatifs : +6 531 €
Charges déductibles : -5 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 431 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32048.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 780 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 207 €(65% de 58 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 389 €/an
Calcul : 38 207 € × 3,636% = 1 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 531 €59 983 €4 036 €-53 453 €21 400 €32 053 €32 053 €
26 661 €4 997 €3 929 €1 664 €--30 388 €
36 794 €4 886 €3 819 €1 908 €--28 480 €
46 930 €4 772 €3 705 €2 158 €--26 322 €
57 069 €4 654 €3 587 €2 414 €--23 908 €
67 210 €4 532 €3 465 €2 678 €--21 230 €
77 354 €4 406 €3 338 €2 949 €--18 281 €
87 502 €4 275 €3 208 €3 227 €--15 055 €
97 652 €4 139 €3 072 €3 512 €--11 543 €
107 805 €3 999 €2 932 €3 805 €--7 737 €
117 961 €3 854 €2 787 €4 107 €--3 631 €
128 120 €3 704 €2 637 €4 416 €---
138 282 €3 548 €2 481 €4 734 €---
148 448 €3 387 €2 320 €5 060 €---
158 617 €3 221 €2 154 €5 396 €---
168 789 €3 048 €1 981 €5 741 €---
178 965 €2 870 €1 803 €6 095 €---
189 144 €2 685 €1 618 €6 459 €---
199 327 €2 494 €1 427 €6 833 €---
209 514 €2 296 €1 229 €7 218 €---
219 704 €2 091 €1 024 €7 613 €---
229 898 €1 879 €812 €8 019 €---
2310 096 €1 660 €593 €8 436 €---
2410 298 €1 433 €366 €8 865 €---
2510 504 €1 198 €130 €9 306 €---
TOTAL209 174 €140 015 €58 452 €69 160 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 160 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 371 €-6 420 €+7 791 €
2+1 371 €0 €+1 371 €
3+1 371 €0 €+1 371 €
4+1 371 €0 €+1 371 €
5+1 371 €0 €+1 371 €
6+1 371 €0 €+1 371 €
7+1 371 €0 €+1 371 €
8+1 371 €0 €+1 371 €
9+1 371 €0 €+1 371 €
10+1 371 €0 €+1 371 €
11+1 371 €0 €+1 371 €
12+1 371 €+1 325 €+46 €
13+1 371 €+1 420 €-49 €
14+1 371 €+1 518 €-147 €
15+1 371 €+1 619 €-248 €
16+1 371 €+1 722 €-351 €
17+1 371 €+1 829 €-458 €
18+1 371 €+1 938 €-567 €
19+1 371 €+2 050 €-679 €
20+1 371 €+2 165 €-794 €
21+1 371 €+2 284 €-913 €
22+1 371 €+2 406 €-1 035 €
23+1 371 €+2 531 €-1 160 €
24+1 371 €+2 660 €-1 289 €
25+1 371 €+2 792 €-1 421 €
Total+34 275 €+21 837 €+12 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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