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Détails du bien

VilleBrioude (43)
Surface95
Coût Total126 000
Loyer Annuel8 270
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-41
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 789,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 2

A Brioude (43100): Maison de bourg de 95m2 habitables, avec extérieur, en plein centre ville historique. Visite virtuelle immersive 3D complète disponible sur simple demande. Cette maison située dans une rue calme et à la fois proche de toutes commodités propose une surface habitable répartie sur trois niveaux. Au RDC, on trouve une grande pièce de près de 30m2 ainsi qu'une buanderie avec WC de 3m2. Au premier étage, une seconde ouverture a récemment été créée pour apporter encore plus de luminosité dans la pièce de 30m2 où se trouve le séjour avec cuisine aménagée. Au dernier étage, le palier dessert deux chambres de 10m2, une salle d'eau avec cabine de douche deux places à jets hydromassants et des WC. L'originalité et la rareté de ce bien réside dans le fait que l'une des chambres propose un accès à une petite terrasse qui surplombe les toits Brivadois et offre un très joli panorama sur la ville. En annexe, on trouve une cave voûtée. La configuration atypique de ce bien peut permettre la création d'un local commercial ou d'un studio indépendant au RDC. Pour plus d'informations sur cette maison peu commune, contactez votre négociateur GTI Immobilier Olivier Pombar au O6.08.86.76.59 pombar@gti-immobilier.fr

  • https://groupe-gti-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=4
Ville : Brioude
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43100
Coordonnées : 45.289810, 3.391792
Total : 126 000
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 45 000
Valeur du bien : 120 000
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8270€/an
Fourchette totale : 500€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 5995€ - 11409€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 108,1 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 269
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-30 269 (-28.8%)
Marge achat-revente :-20 731€ (-19.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 660,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 214,51
Coût de l'assurance :11 025,00
Taxe foncière : 827,03€/an
Soit par mois : 68,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 729,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des fissures
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 700
    Isolation combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Brioude. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 498
Revenus locatifs : +8 270
Charges déductibles : -50 498
Résultat foncier Année 1 : -42 227(Déficit de 42 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 827
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 498 €/an
Revenus locatifs : +8 270
Charges déductibles : -5 498
Résultat foncier Années 2+ : 2 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20827.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 27050 5024 234-42 23121 400 €20 831 €20 831 €
28 4365 3894 1213 046--17 785 €
38 6045 2734 0053 331--14 453 €
48 7765 1533 8853 624--10 830 €
58 9525 0283 7603 924--6 906 €
69 1314 8993 6314 232--2 674 €
79 3144 7663 4984 548---
89 5004 6283 3604 872---
99 6904 4863 2185 204---
109 8844 3383 0705 545---
1110 0814 1862 9185 896---
1210 2834 0282 7606 255---
1310 4893 8652 5976 624---
1410 6983 6962 4287 003---
1510 9123 5212 2537 392---
1611 1313 3402 0727 791---
1711 3533 1531 8858 200---
1811 5802 9591 6918 621---
1911 8122 7591 4919 053---
2012 0482 5521 2849 496---
2112 2892 3381 0709 951---
2212 5352 11684810 419---
2312 7861 88761910 899---
2413 0411 65038211 392---
2513 3021 40413611 898---
TOTAL264 899137 91561 215126 98421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 984
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737-6 420+8 157
2+1 7370+1 737
3+1 7370+1 737
4+1 7370+1 737
5+1 7370+1 737
6+1 7370+1 737
7+1 737+562+1 175
8+1 737+1 461+276
9+1 737+1 561+176
10+1 737+1 664+73
11+1 737+1 769-32
12+1 737+1 877-140
13+1 737+1 987-250
14+1 737+2 101-364
15+1 737+2 217-480
16+1 737+2 337-600
17+1 737+2 460-723
18+1 737+2 586-849
19+1 737+2 716-979
20+1 737+2 849-1 112
21+1 737+2 985-1 248
22+1 737+3 126-1 389
23+1 737+3 270-1 533
24+1 737+3 418-1 681
25+1 737+3 569-1 832
Total+43 425+38 095+5 330
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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