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Maison à vendre

VilleCarry-le-Rouet (13)
Surface157m²
Coût Total398 600€
Loyer Annuel37 078€
Rentabilité9.30%
Cashflow/mois+733€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 2 038,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, 5 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Balcon, Jardin, Exposition est, Piscine, Pas de cave

Carry-le-Rouet — Villa 5P, piscine— VENTE À TERME

Villa familiale de 156,54 m² habitables + véranda de 27,58 m², sur 742 m² de terrain arboré avec piscine et pool house, dans la résidence sécurisée Barqueroute à Carry-le-Rouet : lotissement fermé, vidéosurveillance 24h/24,plage privée.

4 chambres dont deux suites parentales à l'étage avec vue mer et accès extérieur. Triple exposition Sud/Est/Ouest. 3 places de parking. Proche commerces, port et plages.

Prix : 950 000 euros — honoraires à la charge du vendeur.

VENDU EN VENTE À TERME : 320 000 euros à la signature, puis 3 500 euros/mois pendant 15 ans. Vous êtes propriétaire et vous entrez dans les lieux dès l'acte. Sans banque, sans assurance emprunteur, sans intérêts. Durée ajustable (10 ou 12 ans) selon votre profil.

Ville : Carry-le-Rouet
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13620
Coordonnées : 43.339176, 5.153749
Total : 398 600€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 53 000€
Valeur du bien : 373 000€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 19.68€/m²/mois
Fourchette : 14.14€ - 27.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 3090€/mois
Loyer annuel estimé : 37078€/an
Fourchette totale : 2220€ - 4301€/mois
Fourchette annuelle : 26636€ - 51615€/an
Rentabilité brute :9.30%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 12.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 353,69 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :997 529 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :-677 529€ (-67.9%)
Marge achat-revente :598 929€ (60.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :398 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 931,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :116,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 048,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 979,13€
Coût de l'assurance :34 877,50€
Taxe foncière : 3 707,83€/an
Soit par mois : 308,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 089,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 357,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :732,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carry-le-Rouet (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 078 €/an
Calcul : 3 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 398 600 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 395 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 691 €
Revenus locatifs : +37 078 €
Charges déductibles : -70 691 €
Résultat foncier Année 1 : -33 613 €(Déficit de 33 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 691 €/an
Revenus locatifs : +37 078 €
Charges déductibles : -17 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12213.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 078 €70 704 €12 601 €-33 626 €21 400 €12 226 €12 226 €
237 820 €17 360 €12 257 €20 460 €---
338 576 €17 005 €11 902 €21 571 €---
439 348 €16 639 €11 536 €22 709 €---
540 135 €16 261 €11 158 €23 874 €---
640 937 €15 870 €10 767 €25 067 €---
741 756 €15 467 €10 364 €26 289 €---
842 591 €15 051 €9 948 €27 540 €---
943 443 €14 621 €9 518 €28 822 €---
1044 312 €14 177 €9 074 €30 135 €---
1145 198 €13 719 €8 616 €31 479 €---
1246 102 €13 246 €8 143 €32 856 €---
1347 024 €12 758 €7 655 €34 267 €---
1447 965 €12 253 €7 151 €35 711 €---
1548 924 €11 733 €6 630 €37 191 €---
1649 902 €11 195 €6 092 €38 707 €---
1750 901 €10 640 €5 537 €40 260 €---
1851 919 €10 067 €4 964 €41 851 €---
1952 957 €9 476 €4 373 €43 481 €---
2054 016 €8 865 €3 762 €45 151 €---
2155 096 €8 234 €3 131 €46 862 €---
2256 198 €7 583 €2 480 €48 615 €---
2357 322 €6 911 €1 808 €50 412 €---
2458 469 €6 216 €1 114 €52 252 €---
2559 638 €5 500 €397 €54 138 €---
TOTAL1 187 629 €361 552 €180 979 €826 076 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 826 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 786 €-6 420 €+14 206 €
2+7 786 €+2 470 €+5 316 €
3+7 786 €+6 471 €+1 315 €
4+7 786 €+6 813 €+973 €
5+7 786 €+7 162 €+624 €
6+7 786 €+7 520 €+266 €
7+7 786 €+7 887 €-101 €
8+7 786 €+8 262 €-476 €
9+7 786 €+8 647 €-861 €
10+7 786 €+9 040 €-1 254 €
11+7 786 €+9 444 €-1 658 €
12+7 786 €+9 857 €-2 071 €
13+7 786 €+10 280 €-2 494 €
14+7 786 €+10 713 €-2 927 €
15+7 786 €+11 157 €-3 371 €
16+7 786 €+11 612 €-3 826 €
17+7 786 €+12 078 €-4 292 €
18+7 786 €+12 555 €-4 769 €
19+7 786 €+13 044 €-5 258 €
20+7 786 €+13 545 €-5 759 €
21+7 786 €+14 059 €-6 273 €
22+7 786 €+14 585 €-6 799 €
23+7 786 €+15 123 €-7 337 €
24+7 786 €+15 676 €-7 890 €
25+7 786 €+16 241 €-8 455 €
Total+194 650 €+247 823 €+-53 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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