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APPARTEMENT 58 m² – LE MANS – SECTEUR DES MAILLETS

VilleMans (72)
Surface58m²
Coût Total97 189€
Loyer Annuel7 181€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 990 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 517,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT 58 m² – LE MANS – SECTEUR DES MAILLETS - Situé dans le secteur recherché des Maillets au Mans, découvrez cet appartement d’environ 58 m², une opportunité idéale pour un premier achat ou un investissement locatif rentable.

Avec ses deux chambres, sa configuration fonctionnelle et son emplacement apprécié, cet appartement conviendra parfaitement à un couple, une petite famille ou un investisseur à la recherche d’un bien à valoriser. Rafraichissement à prévoir, néanmoins les menuiseries PVC double vitrage sont déjà réalisées, une salle d’eau ainsi l’isolation thermique par l’extérieur récemment réalisée. Cet appartement possède une cave et une place de parking privative. Une opportunité à ne pas manquer au Mans ! Profitez d’un appartement bien situé, offrant un beau potentiel de valorisation et de nombreuses possibilités pour créer un lieu de vie à votre image ou développer un investissement locatif

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.013250, 0.217000
Total : 97 189€
Prix d'acquisition : 87 990€
Travaux : 2 160€
Valeur du bien : 90 150€
Frais de notaire : 7 039€
Coût estimé : 7 039€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7181€/an
Fourchette totale : 478€ - 749€/mois
Fourchette annuelle : 5735€ - 8993€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :203 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 000 €
Prix d'achat :87 990 €
Décote à l'achat :-28 010€ (-24.1%)
Marge achat-revente :18 811€ (16.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 189€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :28,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 995,62€
Coût de l'assurance :8 504,04€
Taxe foncière : 718,13€/an
Soit par mois : 59,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 572,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement possible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres sans photo, état à rafraîchir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 160 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:320€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:240€
    Peinture murs et plafond: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 189 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 529 €
Revenus locatifs : +7 181 €
Charges déductibles : -6 529 €
Résultat foncier Année 1 : 652 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 369 €/an
Revenus locatifs : +7 181 €
Charges déductibles : -4 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 812 €/an
Prix d'achat du bien : 87 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 194 €(65% de 87 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 194 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 181 €6 532 €3 314 €649 €---
27 325 €4 285 €3 226 €3 040 €---
37 471 €4 194 €3 136 €3 277 €---
47 621 €4 101 €3 042 €3 520 €---
57 773 €4 004 €2 945 €3 770 €---
67 929 €3 903 €2 845 €4 025 €---
78 087 €3 800 €2 741 €4 288 €---
88 249 €3 692 €2 634 €4 557 €---
98 414 €3 581 €2 523 €4 833 €---
108 582 €3 466 €2 407 €5 117 €---
118 754 €3 347 €2 288 €5 407 €---
128 929 €3 223 €2 165 €5 706 €---
139 108 €3 096 €2 037 €6 012 €---
149 290 €2 963 €1 905 €6 326 €---
159 476 €2 827 €1 768 €6 649 €---
169 665 €2 685 €1 627 €6 980 €---
179 858 €2 539 €1 480 €7 320 €---
1810 056 €2 387 €1 329 €7 669 €---
1910 257 €2 230 €1 172 €8 027 €---
2010 462 €2 067 €1 009 €8 394 €---
2110 671 €1 899 €841 €8 772 €---
2210 884 €1 725 €667 €9 159 €---
2311 102 €1 545 €487 €9 557 €---
2411 324 €1 358 €300 €9 966 €---
2511 551 €1 165 €107 €10 385 €---
TOTAL230 020 €76 613 €47 996 €153 407 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508 €+195 €+1 313 €
2+1 508 €+912 €+596 €
3+1 508 €+983 €+525 €
4+1 508 €+1 056 €+452 €
5+1 508 €+1 131 €+377 €
6+1 508 €+1 208 €+300 €
7+1 508 €+1 286 €+222 €
8+1 508 €+1 367 €+141 €
9+1 508 €+1 450 €+58 €
10+1 508 €+1 535 €-27 €
11+1 508 €+1 622 €-114 €
12+1 508 €+1 712 €-204 €
13+1 508 €+1 804 €-296 €
14+1 508 €+1 898 €-390 €
15+1 508 €+1 995 €-487 €
16+1 508 €+2 094 €-586 €
17+1 508 €+2 196 €-688 €
18+1 508 €+2 301 €-793 €
19+1 508 €+2 408 €-900 €
20+1 508 €+2 518 €-1 010 €
21+1 508 €+2 632 €-1 124 €
22+1 508 €+2 748 €-1 240 €
23+1 508 €+2 867 €-1 359 €
24+1 508 €+2 990 €-1 482 €
25+1 508 €+3 116 €-1 608 €
Total+37 700 €+46 022 €+-8 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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