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Immeuble 5 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleMerlerault (61)
Surface85m²
Coût Total129 040€
Loyer Annuel8 822€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 005,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement et mur commerciaux

Découvrez ce bâtiment à Nonant-Le-Pin, de trois nivaux, idéal pour profiter d'un environnement à la fois pratique, économique et calme proche des Haras.

Au premier étage un dégagement, un WC et une grande chambre.

Au deuxième un salon ouvert sur une cuisine, un coin mezzanine, une salle de bain avec baignoire d'angle et WC.

Au RDC sur + de 60m2, une pièce de réception avec bar, cuisine, vitrine et cave au -1. Idéal pour une activité de bouche ou en extension du logement. Cet espace offre une multitude de possibilités d'agencement selon vos besoins. Contactez moi pour un rendez-vous privilégié !

Cette annonce référence 281121 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PAUL CARBONELL (EI) immatriculé au RSAC de ALENCON (61000) sous le numéro 89210008200031.

Prix du bien : 85 500,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 281121 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.707050, 0.221681
Total : 129 040€
Prix d'acquisition : 85 500€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 122 200€
Frais de notaire : 6 840€
Coût estimé : 6 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8822€/an
Fourchette totale : 596€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 7155€ - 10877€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 676,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 691,43€
Coût de l'assurance :11 291,00€
Taxe foncière : 882,15€/an
Soit par mois : 73,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~2 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (état 2/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon, mise à jour des équipements si nécessaire
Quantité: salon complet (~25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - espace nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 2000€/m² = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Merlerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 822 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 365 €
Revenus locatifs : +8 822 €
Charges déductibles : -42 365 €
Résultat foncier Année 1 : -33 544 €(Déficit de 33 544 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 144 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 665 €/an
Revenus locatifs : +8 822 €
Charges déductibles : -5 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12143.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575 €(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 822 €42 370 €4 336 €-33 548 €21 400 €12 148 €12 148 €
28 998 €5 554 €4 221 €3 444 €--8 704 €
39 178 €5 435 €4 102 €3 743 €--4 962 €
49 361 €5 312 €3 978 €4 049 €--912 €
59 549 €5 185 €3 851 €4 364 €---
69 740 €5 053 €3 719 €4 687 €---
79 934 €4 916 €3 583 €5 018 €---
810 133 €4 775 €3 441 €5 358 €---
910 336 €4 629 €3 295 €5 707 €---
1010 543 €4 478 €3 144 €6 064 €---
1110 753 €4 322 €2 988 €6 432 €---
1210 968 €4 160 €2 826 €6 808 €---
1311 188 €3 993 €2 659 €7 195 €---
1411 412 €3 820 €2 486 €7 592 €---
1511 640 €3 641 €2 307 €7 999 €---
1611 873 €3 456 €2 122 €8 417 €---
1712 110 €3 264 €1 930 €8 846 €---
1812 352 €3 066 €1 732 €9 286 €---
1912 599 €2 861 €1 527 €9 738 €---
2012 851 €2 649 €1 315 €10 202 €---
2113 108 €2 429 €1 096 €10 679 €---
2213 370 €2 202 €869 €11 168 €---
2313 638 €1 968 €634 €11 670 €---
2413 911 €1 725 €391 €12 186 €---
2514 189 €1 473 €139 €12 716 €---
TOTAL282 556 €132 736 €62 691 €149 820 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 820 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 853 €-6 420 €+8 273 €
2+1 853 €0 €+1 853 €
3+1 853 €0 €+1 853 €
4+1 853 €0 €+1 853 €
5+1 853 €+1 035 €+818 €
6+1 853 €+1 406 €+447 €
7+1 853 €+1 505 €+348 €
8+1 853 €+1 607 €+246 €
9+1 853 €+1 712 €+141 €
10+1 853 €+1 819 €+34 €
11+1 853 €+1 929 €-76 €
12+1 853 €+2 042 €-189 €
13+1 853 €+2 158 €-305 €
14+1 853 €+2 277 €-424 €
15+1 853 €+2 400 €-547 €
16+1 853 €+2 525 €-672 €
17+1 853 €+2 654 €-801 €
18+1 853 €+2 786 €-933 €
19+1 853 €+2 922 €-1 069 €
20+1 853 €+3 061 €-1 208 €
21+1 853 €+3 204 €-1 351 €
22+1 853 €+3 350 €-1 497 €
23+1 853 €+3 501 €-1 648 €
24+1 853 €+3 656 €-1 803 €
25+1 853 €+3 815 €-1 962 €
Total+46 325 €+44 946 €+1 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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