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Duplex centre-ville

Bien expiré
VilleFlers (61)
Surface250m²
Coût Total272 700€
Loyer Annuel23 044€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois-450€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 235 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 940 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex de 250 m2. Situé dans l'hyper centre, toute commodité à pied. Composé d'une entrée, salle/salon de 65 m2, cuisine aménagée, 5 belles chambres dont 1 suite parentale de 30 m2 avec salle de bains, 1 salle d'eau, 2 wc séparé, 1 grand palier, mezzanines et 3 caves. Tous les volets roulants sont électriques. Possibilité d'un garage Charge copropriété 750€, aucun frais à prévoir dans l'immeuble.. Chauffage gaz de ville + électricité et possibilité avec la cheminée.. Consommation faible

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.749830, -0.565850
Total : 272 700€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 18 900€
Valeur du bien : 253 900€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1920€/mois
Loyer annuel estimé : 23044€/an
Fourchette totale : 1500€ - 2459€/mois
Fourchette annuelle : 17995€ - 29509€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 350,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 427,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 485,68€
Coût de l'assurance :23 179,50€
Taxe foncière : 2 304,41€/an
Soit par mois : 192,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 750,00€/mois
Soit par an : 9 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 920,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 369,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-449,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon de 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 900 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse), Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 044 €/an
Calcul : 1 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 304 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 9 000 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 285 €
Revenus locatifs : +23 044 €
Charges déductibles : -40 285 €
Résultat foncier Année 1 : -17 241 €(Déficit de 17 241 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 541 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 385 €/an
Revenus locatifs : +23 044 €
Charges déductibles : -21 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6541.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 044 €40 294 €9 163 €-17 250 €10 700 €6 550 €6 550 €
223 505 €21 151 €8 919 €2 354 €--4 196 €
323 975 €20 899 €8 668 €3 076 €--1 120 €
424 455 €20 639 €8 407 €3 816 €---
524 944 €20 370 €8 138 €4 574 €---
625 443 €20 091 €7 859 €5 352 €---
725 951 €19 803 €7 571 €6 149 €---
826 470 €19 504 €7 273 €6 966 €---
927 000 €19 196 €6 964 €7 804 €---
1027 540 €18 877 €6 645 €8 663 €---
1128 091 €18 546 €6 315 €9 544 €---
1228 652 €18 205 €5 973 €10 448 €---
1329 225 €17 851 €5 620 €11 374 €---
1429 810 €17 486 €5 254 €12 324 €---
1530 406 €17 107 €4 876 €13 299 €---
1631 014 €16 716 €4 484 €14 298 €---
1731 635 €16 311 €4 079 €15 324 €---
1832 267 €15 892 €3 661 €16 375 €---
1932 913 €15 459 €3 227 €17 454 €---
2033 571 €15 011 €2 779 €18 560 €---
2134 242 €14 547 €2 315 €19 695 €---
2234 927 €14 067 €1 836 €20 860 €---
2335 626 €13 571 €1 339 €22 055 €---
2436 338 €13 057 €826 €23 281 €---
2537 065 €12 526 €295 €24 539 €---
TOTAL738 110 €457 175 €132 486 €280 934 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 839 €-3 210 €+8 049 €
2+4 839 €0 €+4 839 €
3+4 839 €0 €+4 839 €
4+4 839 €+809 €+4 030 €
5+4 839 €+1 372 €+3 467 €
6+4 839 €+1 606 €+3 233 €
7+4 839 €+1 845 €+2 994 €
8+4 839 €+2 090 €+2 749 €
9+4 839 €+2 341 €+2 498 €
10+4 839 €+2 599 €+2 240 €
11+4 839 €+2 863 €+1 976 €
12+4 839 €+3 134 €+1 705 €
13+4 839 €+3 412 €+1 427 €
14+4 839 €+3 697 €+1 142 €
15+4 839 €+3 990 €+849 €
16+4 839 €+4 290 €+549 €
17+4 839 €+4 597 €+242 €
18+4 839 €+4 913 €-74 €
19+4 839 €+5 236 €-397 €
20+4 839 €+5 568 €-729 €
21+4 839 €+5 909 €-1 070 €
22+4 839 €+6 258 €-1 419 €
23+4 839 €+6 616 €-1 777 €
24+4 839 €+6 984 €-2 145 €
25+4 839 €+7 362 €-2 523 €
Total+120 975 €+84 280 €+36 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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