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Maison à vendre

VilleDésertines (03)
Surface71m²
Coût Total123 760€
Loyer Annuel6 835€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 971,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Jardin, Non meublé

Maison de ville de 71 mètres carrés comprenant au rez de chaussée une cuisine équipée, un séjour, une chambre, une salle d'eau et toilettes ainsi qu'un bel espace nuit à l'étage avec actuellement 2 chambres. Travaux de rafraîchissement à prévoir. Les + : double vitrage, chauffage récent, électricité au norme. Idéal investisseur ou premier achat! Référence agence : 3003

Ville : Désertines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03630
Coordonnées : 46.363261, 2.620196
Total : 123 760€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 49 240€
Valeur du bien : 118 240€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6835€/an
Fourchette totale : 442€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5303€ - 8809€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :988,97 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 217 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-1 217€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-53 543€ (-76.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 510,00€
Coût de l'assurance :10 829,00€
Taxe foncière : 683,51€/an
Soit par mois : 56,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 713,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 384 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - meubles anciens et carrelage usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet et papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 240 €(694 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 840€
    Isolation toiture/combles: 71 m² × 40€/m² = 2840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:2 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:3 600€
    Rénovation chambres: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Désertines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 760 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 659 €
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -54 659 €
Résultat foncier Année 1 : -47 823 €(Déficit de 47 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 419 €/an
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -5 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26423.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 835 €54 663 €4 306 €-47 828 €21 400 €26 428 €26 428 €
26 972 €5 310 €4 193 €1 662 €--24 766 €
37 111 €5 194 €4 077 €1 918 €--22 848 €
47 253 €5 073 €3 956 €2 181 €--20 668 €
57 399 €4 948 €3 831 €2 451 €--18 217 €
67 546 €4 818 €3 702 €2 728 €--15 489 €
77 697 €4 684 €3 568 €3 013 €--12 476 €
87 851 €4 545 €3 429 €3 306 €--9 170 €
98 008 €4 401 €3 285 €3 607 €--5 563 €
108 169 €4 252 €3 136 €3 916 €--1 647 €
118 332 €4 098 €2 981 €4 234 €---
128 499 €3 938 €2 822 €4 560 €---
138 669 €3 773 €2 656 €4 896 €---
148 842 €3 601 €2 484 €5 241 €---
159 019 €3 423 €2 307 €5 595 €---
169 199 €3 239 €2 123 €5 960 €---
179 383 €3 049 €1 932 €6 334 €---
189 571 €2 851 €1 735 €6 719 €---
199 762 €2 647 €1 530 €7 115 €---
209 957 €2 435 €1 318 €7 522 €---
2110 157 €2 216 €1 099 €7 941 €---
2210 360 €1 988 €872 €8 371 €---
2310 567 €1 753 €636 €8 814 €---
2410 778 €1 509 €393 €9 269 €---
2510 994 €1 257 €140 €9 737 €---
TOTAL218 930 €139 667 €62 510 €79 263 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-6 420 €+7 855 €
2+1 435 €0 €+1 435 €
3+1 435 €0 €+1 435 €
4+1 435 €0 €+1 435 €
5+1 435 €0 €+1 435 €
6+1 435 €0 €+1 435 €
7+1 435 €0 €+1 435 €
8+1 435 €0 €+1 435 €
9+1 435 €0 €+1 435 €
10+1 435 €0 €+1 435 €
11+1 435 €+776 €+659 €
12+1 435 €+1 368 €+67 €
13+1 435 €+1 469 €-34 €
14+1 435 €+1 572 €-137 €
15+1 435 €+1 679 €-244 €
16+1 435 €+1 788 €-353 €
17+1 435 €+1 900 €-465 €
18+1 435 €+2 016 €-581 €
19+1 435 €+2 135 €-700 €
20+1 435 €+2 257 €-822 €
21+1 435 €+2 382 €-947 €
22+1 435 €+2 511 €-1 076 €
23+1 435 €+2 644 €-1 209 €
24+1 435 €+2 781 €-1 346 €
25+1 435 €+2 921 €-1 486 €
Total+35 875 €+23 779 €+12 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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