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Maison à vendre

VilleErnée (53)
Surface65m²
Coût Total98 992€
Loyer Annuel5 581€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 844,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

CHAILLAND - Centre Bourg

Maison en pierres comprenant: Pièce de vie de 23 m2 avec cuisine aménagée, wc et débarras. 1er étage: une chambre et un bureau. 2 ème étage: une 2ème chambre mansardée et une salle d'eau avec wc.

Chauffage électrique..

Menuiseries bois double vitrage volets batants.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 54 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Valérie BRÉHIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 809 319 353

Ville : Ernée
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Coordonnées : 48.296892, -0.941998
Total : 98 992€
Prix d'acquisition : 54 900€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 94 600€
Frais de notaire : 4 392€
Coût estimé : 4 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 465€/mois
Loyer annuel estimé : 5581€/an
Fourchette totale : 360€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4318€ - 7212€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 093,68 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 089 €
Prix d'achat :54 900 €
Décote à l'achat :-16 189€ (-22.8%)
Marge achat-revente :-27 903€ (-39.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 509,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 514,83€
Coût de l'assurance :7 424,40€
Taxe foncière : 558,06€/an
Soit par mois : 46,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 465,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 451 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (65 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois double vitrage par des fenêtres performantes
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine obsolètes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 900€
    Isolation combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ernée (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 465 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 581 €/an
Calcul : 465 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 992 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 780 €
Revenus locatifs : +5 581 €
Charges déductibles : -43 780 €
Résultat foncier Année 1 : -38 199 €(Déficit de 38 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 799 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 080 €/an
Revenus locatifs : +5 581 €
Charges déductibles : -4 080 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16799.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 685 €(65% de 54 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 298 €/an
Calcul : 35 685 € × 3,636% = 1 298 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 581 €43 783 €3 228 €-38 202 €21 400 €16 802 €16 802 €
25 692 €3 996 €3 141 €1 696 €--15 106 €
35 806 €3 906 €3 051 €1 900 €--13 206 €
45 922 €3 813 €2 958 €2 109 €--11 097 €
56 041 €3 717 €2 862 €2 323 €--8 774 €
66 161 €3 618 €2 763 €2 543 €--6 231 €
76 285 €3 516 €2 661 €2 769 €--3 463 €
86 410 €3 410 €2 555 €3 000 €--463 €
96 539 €3 301 €2 446 €3 238 €---
106 669 €3 188 €2 333 €3 482 €---
116 803 €3 071 €2 216 €3 732 €---
126 939 €2 950 €2 095 €3 989 €---
137 077 €2 825 €1 970 €4 252 €---
147 219 €2 696 €1 841 €4 523 €---
157 363 €2 563 €1 708 €4 800 €---
167 511 €2 425 €1 570 €5 086 €---
177 661 €2 283 €1 428 €5 378 €---
187 814 €2 136 €1 281 €5 679 €---
197 970 €1 984 €1 128 €5 987 €---
208 130 €1 826 €971 €6 303 €---
218 292 €1 664 €809 €6 629 €---
228 458 €1 496 €641 €6 962 €---
238 627 €1 322 €467 €7 305 €---
248 800 €1 143 €288 €7 657 €---
258 976 €958 €103 €8 018 €---
TOTAL178 747 €107 591 €46 515 €71 156 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 172 €-6 420 €+7 592 €
2+1 172 €0 €+1 172 €
3+1 172 €0 €+1 172 €
4+1 172 €0 €+1 172 €
5+1 172 €0 €+1 172 €
6+1 172 €0 €+1 172 €
7+1 172 €0 €+1 172 €
8+1 172 €0 €+1 172 €
9+1 172 €+833 €+339 €
10+1 172 €+1 044 €+128 €
11+1 172 €+1 120 €+52 €
12+1 172 €+1 197 €-25 €
13+1 172 €+1 276 €-104 €
14+1 172 €+1 357 €-185 €
15+1 172 €+1 440 €-268 €
16+1 172 €+1 526 €-354 €
17+1 172 €+1 613 €-441 €
18+1 172 €+1 704 €-532 €
19+1 172 €+1 796 €-624 €
20+1 172 €+1 891 €-719 €
21+1 172 €+1 989 €-817 €
22+1 172 €+2 089 €-917 €
23+1 172 €+2 191 €-1 019 €
24+1 172 €+2 297 €-1 125 €
25+1 172 €+2 405 €-1 233 €
Total+29 300 €+21 347 €+7 953 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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