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Appartement 100 m² à Elbeuf

VilleElbeuf (76)
Surface100m²
Coût Total175 840€
Loyer Annuel10 386€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 230 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de caractère 100 m² Centre Ville

Situé au 1er étage d'un bel immeuble en briques rénové, ce bien aux volumes généreux associé au charme de l'ancien offre un superbe séjour lumineux exposé plein Sud avec cheminée ancienne, une cuisine aménagée avec coin repas, 2 belles chambres, salle de bains, WC indépendant, ainsi que plusieurs espaces annexes (bureau possible, cellier, grand grenier).

Parquets, hauteur sous plafond, lumière… un appartement chaleureux avec une vraie personnalité :

  • Emplacement central
  • 2 chambres
  • Exposition Sud
  • Cachet ancien préservé
  • Nombreux espaces de rangement

A visiter sans tarder !

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 30 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1590.00 et 2210.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.292302, 1.010459
Total : 175 840€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 166 000€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 865€/mois
Loyer annuel estimé : 10386€/an
Fourchette totale : 686€ - 1091€/mois
Fourchette annuelle : 8238€ - 13093€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 226,46 €/m²
Basé sur :184 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 646 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :+354€ (+0.3%)
Marge achat-revente :-53 194€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 931,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 248,95€
Coût de l'assurance :15 386,00€
Taxe foncière : 1 038,55€/an
Soit par mois : 86,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 865,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 386 €/an
Calcul : 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 840 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 731 €
Revenus locatifs : +10 386 €
Charges déductibles : -50 731 €
Résultat foncier Année 1 : -40 346 €(Déficit de 40 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 731 €/an
Revenus locatifs : +10 386 €
Charges déductibles : -7 731 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18945.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 386 €50 737 €6 083 €-40 351 €21 400 €18 951 €18 951 €
210 593 €7 578 €5 924 €3 016 €--15 936 €
310 805 €7 413 €5 759 €3 393 €--12 543 €
411 021 €7 242 €5 588 €3 780 €--8 764 €
511 242 €7 065 €5 411 €4 177 €--4 587 €
611 466 €6 881 €5 227 €4 585 €--2 €
711 696 €6 692 €5 038 €5 004 €---
811 930 €6 495 €4 841 €5 435 €---
912 168 €6 292 €4 638 €5 877 €---
1012 412 €6 081 €4 427 €6 331 €---
1112 660 €5 863 €4 209 €6 797 €---
1212 913 €5 637 €3 983 €7 277 €---
1313 171 €5 402 €3 748 €7 769 €---
1413 435 €5 160 €3 506 €8 275 €---
1513 703 €4 909 €3 255 €8 794 €---
1613 978 €4 649 €2 995 €9 328 €---
1714 257 €4 380 €2 726 €9 877 €---
1814 542 €4 101 €2 447 €10 441 €---
1914 833 €3 812 €2 158 €11 021 €---
2015 130 €3 514 €1 860 €11 616 €---
2115 432 €3 204 €1 550 €12 228 €---
2215 741 €2 883 €1 229 €12 858 €---
2316 056 €2 551 €897 €13 504 €---
2416 377 €2 208 €554 €14 169 €---
2516 704 €1 852 €198 €14 853 €---
TOTAL332 651 €172 599 €88 249 €160 053 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 053 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 181 €-6 420 €+8 601 €
2+2 181 €0 €+2 181 €
3+2 181 €0 €+2 181 €
4+2 181 €0 €+2 181 €
5+2 181 €0 €+2 181 €
6+2 181 €0 €+2 181 €
7+2 181 €+1 501 €+680 €
8+2 181 €+1 630 €+551 €
9+2 181 €+1 763 €+418 €
10+2 181 €+1 899 €+282 €
11+2 181 €+2 039 €+142 €
12+2 181 €+2 183 €-2 €
13+2 181 €+2 331 €-150 €
14+2 181 €+2 482 €-301 €
15+2 181 €+2 638 €-457 €
16+2 181 €+2 799 €-618 €
17+2 181 €+2 963 €-782 €
18+2 181 €+3 132 €-951 €
19+2 181 €+3 306 €-1 125 €
20+2 181 €+3 485 €-1 304 €
21+2 181 €+3 669 €-1 488 €
22+2 181 €+3 857 €-1 676 €
23+2 181 €+4 051 €-1 870 €
24+2 181 €+4 251 €-2 070 €
25+2 181 €+4 456 €-2 275 €
Total+54 525 €+48 016 €+6 509 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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