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T2 49,50m2 avec garage

VilleToulouse (31)
Surface49.5
Coût Total108 949
Loyer Annuel9 456
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+26
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 675 €
Surface : 49.5 m²
Prix au m² : 1 650 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE vend à TOULOUSE (31100), 3 Passage du Losange, un appartement T2 de 49,50 m2. Réf. 0019C31-L122 - Lot 1513   PROFITEZ DE FRAIS DE NOTAIRE REDUITS (2,5%).   A proximité de tous les commerces, des transports en commun et de l'accès à la rocade, le logement se compose d'une entrée, d'un séjour donnant sur un balcon de 7 m2, d'une cuisine fermée non équipée, d'une chambre avec placard, d'une salle de bain et de WC séparés. Un garage boxé en sous-sol complète le bien.   3ème et dernier étage sans ascenseur. Chauffage individuel par pompe à chaleur.   Prix de vente : 81 675 EUR (garage inclus). Honoraires à la charge du vendeur. Charges de copropriété estimées : 1 077,36EUR/an Taxe foncière : 1 150EUR/an Possibilité d'acquérir un parking aérien supplémentaire pour 3 000 EUR en sus (selon les disponibilités).   Contact B.A.C IMMO

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.558906, 1.410725
Total : 108 949
Prix d'acquisition : 81 675
Travaux : 20 740
Valeur du bien : 102 415
Frais de notaire : 6 534
Coût estimé : 6 534
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.5
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9456€/an
Fourchette totale : 643€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7720€ - 11583€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,72 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 454
Prix d'achat :81 675
Décote à l'achat :+4 221 (+5.5%)
Marge achat-revente :-31 495€ (-40.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 949
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 576,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 327,94
Coût de l'assurance :9 533,04
Taxe foncière : 1 150,00€/an
Soit par mois : 95,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 89,78€/mois
Soit par an : 1 077,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 787,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 93 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, carrelage et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitent une peinture
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet récent dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état, entretien recommandé
GénéralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 740(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 540
    Baignoire: 600€, Carrelage salle de bain: 40€/m² × 6m² = 240€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:800
    Peinture murs: 20€/m² × 20m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs: 50€/m² × 12m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:600
    Entretien parquet: 50€/m² × 12m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Général - Peinture:200
    Peinture murs couloir: 40€/m² × 5m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 949 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 077 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 092
Revenus locatifs : +9 456
Charges déductibles : -27 092
Résultat foncier Année 1 : -17 637(Déficit de 17 637 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 937
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 352 €/an
Revenus locatifs : +9 456
Charges déductibles : -6 352
Résultat foncier Années 2+ : 3 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6936.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 675
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 089(65% de 81 675 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 931 €/an
Calcul : 53 089 € × 3,636% = 1 931
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 45627 0963 747-17 64010 700 €6 940 €6 940 €
29 6456 2583 6493 387--3 553 €
39 8386 1563 5473 682---
410 0356 0503 4413 984---
510 2355 9413 3324 294---
610 4405 8283 2194 612---
710 6495 7113 1024 938---
810 8625 5892 9815 272---
911 0795 4642 8555 615---
1011 3015 3342 7255 967---
1111 5275 1992 5916 327---
1211 7575 0602 4516 697---
1311 9924 9162 3077 077---
1412 2324 7662 1587 466---
1512 4774 6122 0037 865---
1612 7264 4521 8438 275---
1712 9814 2861 6778 695---
1813 2404 1141 5059 126---
1913 5053 9361 3289 569---
2013 7753 7521 14410 023---
2114 0513 56295310 489---
2214 3323 36575610 967---
2314 6193 16055211 458---
2414 9112 94934011 962---
2515 2092 73012112 479---
TOTAL302 873140 28554 328162 58810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 588
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986-3 210+5 196
2+1 9860+1 986
3+1 986+39+1 947
4+1 986+1 195+791
5+1 986+1 288+698
6+1 986+1 384+602
7+1 986+1 481+505
8+1 986+1 582+404
9+1 986+1 685+301
10+1 986+1 790+196
11+1 986+1 898+88
12+1 986+2 009-23
13+1 986+2 123-137
14+1 986+2 240-254
15+1 986+2 360-374
16+1 986+2 482-496
17+1 986+2 609-623
18+1 986+2 738-752
19+1 986+2 871-885
20+1 986+3 007-1 021
21+1 986+3 147-1 161
22+1 986+3 290-1 304
23+1 986+3 437-1 451
24+1 986+3 589-1 603
25+1 986+3 744-1 758
Total+49 650+48 776+874
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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