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T2 49,50m2 avec garage

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface49.5m²
Coût Total108 949€
Loyer Annuel9 456€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 675 €
Surface : 49.5 m²
Prix au m² : 1 650 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE vend à TOULOUSE (31100), 3 Passage du Losange, un appartement T2 de 49,50 m2. Réf. 0019C31-L122 - Lot 1513   PROFITEZ DE FRAIS DE NOTAIRE REDUITS (2,5%).   A proximité de tous les commerces, des transports en commun et de l'accès à la rocade, le logement se compose d'une entrée, d'un séjour donnant sur un balcon de 7 m2, d'une cuisine fermée non équipée, d'une chambre avec placard, d'une salle de bain et de WC séparés. Un garage boxé en sous-sol complète le bien.   3ème et dernier étage sans ascenseur. Chauffage individuel par pompe à chaleur.   Prix de vente : 81 675 EUR (garage inclus). Honoraires à la charge du vendeur. Charges de copropriété estimées : 1 077,36EUR/an Taxe foncière : 1 150EUR/an Possibilité d'acquérir un parking aérien supplémentaire pour 3 000 EUR en sus (selon les disponibilités).   Contact B.A.C IMMO

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.558906, 1.410725
Total : 108 949€
Prix d'acquisition : 81 675€
Travaux : 20 740€
Valeur du bien : 102 415€
Frais de notaire : 6 534€
Coût estimé : 6 534€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.5m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9456€/an
Fourchette totale : 643€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7720€ - 11583€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,72 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 454 €
Prix d'achat :81 675 €
Décote à l'achat :+4 221€ (+5.5%)
Marge achat-revente :-31 495€ (-40.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 949€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 576,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 327,94€
Coût de l'assurance :9 533,04€
Taxe foncière : 1 150,00€/an
Soit par mois : 95,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 89,78€/mois
Soit par an : 1 077,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 787,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 93 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, carrelage et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitent une peinture
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet récent dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état, entretien recommandé
GénéralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 740 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 540€
    Baignoire: 600€, Carrelage salle de bain: 40€/m² × 6m² = 240€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:800€
    Peinture murs: 20€/m² × 20m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 50€/m² × 12m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Entretien parquet: 50€/m² × 12m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Général - Peinture:200€
    Peinture murs couloir: 40€/m² × 5m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 949 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 077 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 092 €
Revenus locatifs : +9 456 €
Charges déductibles : -27 092 €
Résultat foncier Année 1 : -17 637 €(Déficit de 17 637 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 937 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 352 €/an
Revenus locatifs : +9 456 €
Charges déductibles : -6 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6936.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 675 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 089 €(65% de 81 675 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 931 €/an
Calcul : 53 089 € × 3,636% = 1 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 456 €27 096 €3 747 €-17 640 €10 700 €6 940 €6 940 €
29 645 €6 258 €3 649 €3 387 €--3 553 €
39 838 €6 156 €3 547 €3 682 €---
410 035 €6 050 €3 441 €3 984 €---
510 235 €5 941 €3 332 €4 294 €---
610 440 €5 828 €3 219 €4 612 €---
710 649 €5 711 €3 102 €4 938 €---
810 862 €5 589 €2 981 €5 272 €---
911 079 €5 464 €2 855 €5 615 €---
1011 301 €5 334 €2 725 €5 967 €---
1111 527 €5 199 €2 591 €6 327 €---
1211 757 €5 060 €2 451 €6 697 €---
1311 992 €4 916 €2 307 €7 077 €---
1412 232 €4 766 €2 158 €7 466 €---
1512 477 €4 612 €2 003 €7 865 €---
1612 726 €4 452 €1 843 €8 275 €---
1712 981 €4 286 €1 677 €8 695 €---
1813 240 €4 114 €1 505 €9 126 €---
1913 505 €3 936 €1 328 €9 569 €---
2013 775 €3 752 €1 144 €10 023 €---
2114 051 €3 562 €953 €10 489 €---
2214 332 €3 365 €756 €10 967 €---
2314 619 €3 160 €552 €11 458 €---
2414 911 €2 949 €340 €11 962 €---
2515 209 €2 730 €121 €12 479 €---
TOTAL302 873 €140 285 €54 328 €162 588 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-3 210 €+5 196 €
2+1 986 €0 €+1 986 €
3+1 986 €+39 €+1 947 €
4+1 986 €+1 195 €+791 €
5+1 986 €+1 288 €+698 €
6+1 986 €+1 384 €+602 €
7+1 986 €+1 481 €+505 €
8+1 986 €+1 582 €+404 €
9+1 986 €+1 685 €+301 €
10+1 986 €+1 790 €+196 €
11+1 986 €+1 898 €+88 €
12+1 986 €+2 009 €-23 €
13+1 986 €+2 123 €-137 €
14+1 986 €+2 240 €-254 €
15+1 986 €+2 360 €-374 €
16+1 986 €+2 482 €-496 €
17+1 986 €+2 609 €-623 €
18+1 986 €+2 738 €-752 €
19+1 986 €+2 871 €-885 €
20+1 986 €+3 007 €-1 021 €
21+1 986 €+3 147 €-1 161 €
22+1 986 €+3 290 €-1 304 €
23+1 986 €+3 437 €-1 451 €
24+1 986 €+3 589 €-1 603 €
25+1 986 €+3 744 €-1 758 €
Total+49 650 €+48 776 €+874 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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