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Immeuble de rapport

VilleMurat (15)
Surface210m²
Coût Total155 560€
Loyer Annuel22 645€
Rentabilité14.56%
Cashflow/mois+928€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 132 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 628,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre a Murat 15300 Au coeur d'une cité de caractère dans la région du Cantal a 10 m de la station de ski le Lioran 1 immeuble de rapport composé 1 fond de commerce 1 f3 de 101 M2 1 duplex de 79 M2 Rapprt mensuel 1300€ Fenêtre pvc DPE en D pour les 2 appartements Taxe foncière 1600€ Premier contact via la messagerie du bon coin

Ville : Murat
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15300
Coordonnées : 45.110560, 2.870690
Total : 155 560€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1887€/mois
Loyer annuel estimé : 22645€/an
Fourchette totale : 1487€ - 2396€/mois
Fourchette annuelle : 17839€ - 28746€/an
Rentabilité brute :14.56%
Fourchette de rentabilité :11.47% - 18.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :902,46 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 517 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-57 517€ (-30.3%)
Marge achat-revente :33 957€ (17.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 571,88€
Coût de l'assurance :13 611,50€
Taxe foncière : 1 600,00€/an
Soit par mois : 133,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 887,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :927,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en PVC existantes
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris la plomberie et l'électricité
Quantité: 1 cuisine (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 645 €/an
Calcul : 1 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 552 €
Revenus locatifs : +22 645 €
Charges déductibles : -20 552 €
Résultat foncier Année 1 : 2 093 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 552 €/an
Revenus locatifs : +22 645 €
Charges déductibles : -7 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 093 €/an
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 645 €20 557 €5 412 €2 088 €---
223 098 €7 415 €5 271 €15 683 €---
323 560 €7 269 €5 124 €16 291 €---
424 031 €7 117 €4 973 €16 914 €---
524 512 €6 960 €4 816 €17 552 €---
625 002 €6 797 €4 653 €18 205 €---
725 502 €6 629 €4 484 €18 873 €---
826 012 €6 454 €4 310 €19 558 €---
926 532 €6 273 €4 129 €20 259 €---
1027 063 €6 086 €3 941 €20 977 €---
1127 604 €5 892 €3 747 €21 712 €---
1228 156 €5 691 €3 546 €22 465 €---
1328 719 €5 483 €3 338 €23 237 €---
1429 294 €5 267 €3 123 €24 027 €---
1529 880 €5 044 €2 899 €24 836 €---
1630 477 €4 813 €2 668 €25 665 €---
1731 087 €4 573 €2 429 €26 514 €---
1831 708 €4 325 €2 180 €27 384 €---
1932 343 €4 068 €1 923 €28 275 €---
2032 990 €3 802 €1 657 €29 188 €---
2133 649 €3 526 €1 381 €30 123 €---
2234 322 €3 240 €1 096 €31 082 €---
2335 009 €2 944 €800 €32 064 €---
2435 709 €2 638 €494 €33 071 €---
2536 423 €2 321 €176 €34 102 €---
TOTAL725 327 €145 183 €78 572 €580 143 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 580 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 755 €+626 €+4 129 €
2+4 755 €+4 705 €+50 €
3+4 755 €+4 887 €-132 €
4+4 755 €+5 074 €-319 €
5+4 755 €+5 265 €-510 €
6+4 755 €+5 461 €-706 €
7+4 755 €+5 662 €-907 €
8+4 755 €+5 867 €-1 112 €
9+4 755 €+6 078 €-1 323 €
10+4 755 €+6 293 €-1 538 €
11+4 755 €+6 514 €-1 759 €
12+4 755 €+6 740 €-1 985 €
13+4 755 €+6 971 €-2 216 €
14+4 755 €+7 208 €-2 453 €
15+4 755 €+7 451 €-2 696 €
16+4 755 €+7 699 €-2 944 €
17+4 755 €+7 954 €-3 199 €
18+4 755 €+8 215 €-3 460 €
19+4 755 €+8 482 €-3 727 €
20+4 755 €+8 756 €-4 001 €
21+4 755 €+9 037 €-4 282 €
22+4 755 €+9 325 €-4 570 €
23+4 755 €+9 619 €-4 864 €
24+4 755 €+9 921 €-5 166 €
25+4 755 €+10 231 €-5 476 €
Total+118 875 €+174 043 €+-55 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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